적정 임대료는 매출의 10%가 아니다, 고객 유입 채널별 '분산 투자' 전략으로 생존율을 높여라
적정 임대료는 매출의 10%가 아니다, 고객 유입 채널별 '분산 투자' 전략으로 생존율을 높여라
장사를 하는데 있어서,
매장을 구한단 말이죠
그러면, 도대체 적정임대료가 무엇이냐?
이런 말들을 합니다.
그러면 각자 기준에 맞춰서 어떤 사람들은 100만원이 넘는다는 얘기만 들어도 경기를 일으키는 사람들이 있고,
어떤 사람들은 호기롭게 300이상도 자리만 좋다면야 갈수 있습니다!!
특히 높은 매출을 강조하는 프랜차이즈쪽에서는 당당하게 매출의 10%선으로 임대료를 잡기 때문에
" 이 매장은 월매출 5000만원이 가능한 매장이기에.. 월세 500만원이 적정임대료다"
모 이런 말까지 합니다.
그런데..
이 임대료에 대해서는 약간의 기준을 가지고 보는게 맞아요
일단,
매출의 10% 이건 오래전부터 장사하는 사람들이 그냥 이야기하던 방식입니다.
3일매출로 월세를 뽑아야 된다!!
이런 식이죠
그러면,
하루 100만원씩 매출이 나오면 3일이면 300만원인것이고,
하루 100만원씩 30일이면 총 매출 3천만원이니까
결국 매출의 10%인 300만원이라는 임대료가 적정 임대료라는 말이 되는겁니다.
그런데..
그 공식은 사실상, 2010년대까지 어느정도 통용된 이야기고,
지금은 절대 그렇게 임대료를 책정하면 안됩니다.
가령 예를 들어봅시다.
목표매출과 실제매출
이건 굉장한 괴리가 있습니다.
가령 이렇게 생각해봅시다.
처음에 어떤 자가 이 매장은 매출이 3천만원은 너끈히 나오는 매장이기 때문에 월세 300만원은 문제없이 내도 됩니다!!
이랬다고 쳐보자고요
그런데.. 이 매장의 성격이 평식업이에요
평식이란 평소에 먹는 김치찌개나 된장찌개 .. 돈가스집 이런곳이죠
그러면,
만약에 그 매장이 비가오나 눈이오나 바람이 부나 계속해서 미친듯이 사람들로 계속 붐비는 곳이라면,
꾸준하게 3천만원이 나올수가 있겠죠?
그러면 300만원 임대료가 적정임대료일수가 있는겁니다.
그런데..
평식업이기 때문에 멀리서 사람들이 올만한 이유가 없는 그런 저관여매장이라면,
결국 시간이 지나면서 3천만원이 아니라, 2000만원 1500만원 내려갈수도 있는것이죠
내가 하는 업이,
정말 전무후무하게 몇십년 버티면서 쌓아온 브랜드빨이 있는 고수의 가게가 아니라,
초보들이라면 더 빨리 매출하락세는 누구나 다 한번씩 겪는 일이죠
그러면,
처음 매출의 10%로 잡았던 300만원이
1500만원 매출이 되면, 20%가 임대료가 되는겁니다.
임대료의 재정의: '배달 수수료'를 포함한 25%의 숨겨진 총 임대 비용
그러면,
사람들은 생각하죠
아..
사람들이 이제 매장으로 잘 안오는구나.
그러면 배달이라도 해야겠다
나름 열심히 배민에 올려서 남은 인원 같이 열심히 배달까지 해서 기어이 3천만원 매출을 냈다고 칩시다.
그러면,
이집의 임대료는 얼마일까요??
우선 홀매출로 일어난 매출은 1500만원.. 1500만원을 매출을 내기위해서 월세를 300만원을 냈으니, 일단 20% 킵
그다음 배달로 매출을 1500만원 냈으니, 그중 30%는 배민수수료죠.. 그러면 450만원이 배달매출 1500만원의 임대료죠
그러면 월세 300만원 + 배달임대료 450만원 = 총750만원의 임대료
3천만원에 적정임대료는 10%라고 했는데..
지금 3천만원에 임대료를 750만원을 내고 있으니까 이걸 퍼센테이지로 잡으면,
총 25%의 임대료를 내고 있는겁니다.
이러면,
원가율이 40%
인건비 25%
임대료 25%
기타 10%
남는돈 0원
이렇게 되는것이죠
여기서 중요한건,
창플식 임대료 3요소: 오프라인(월세), 배달(수수료), 온라인(마케팅비)
간판을 보고 오는 손님을 위한 임대료는 우리가 말하는 월세를 말하는것이고,
배민을 보고 주문한 손님을 위한 임대료는 우리가 말하는 배민수수료를 말하는것이고,
그 다음은,
간판도 아니고 배민도 아니고 우리가게로 찾아오는 사람들이 있단 말이죠
그 사람들은 온라인간판을 보고 옵니다.
네이버플레이스든 인스타그램이든 페북이든 구글이든.. 거기에 나온 나의 가게의 상태를 보고, 고객들이 찾아오는것
거기에 쓰는 임대료를 온라인임대료라고 부릅니다.
그러면,
이렇게 생각해볼수 있죠
업의 성격별 임대료 분산 투자 전략: 저관여 vs. 고관여
지금 내가 하고 있는 업이.. 전혀 찾아올만한 요소가 없는 평식업이냐
아니면 동네사람들도 좀 오고, 찾아오기도 할만한 요소가 있는 평식+외식업이냐
아니면 동네사람들은 거의 올 일 없고, 거의 100% 찾아와야만 하는 골수 외식업이냐
이것에 따라서 임대료를 다르게 책정해서 봐야 한다는 얘깁니다.
가령 예를 들어서
내가 하려는 업이.. 메가커피다.. 아니면 김밥집이다..
이러면 완전 평식업이기 때문에 온라인임대료를 줄 필요도 없고, 배민수수료로 수수료 나가는것도 아까운 상황이면,
임대료가 300만원이더라도,
그곳을 들어가야 하죠..
왜?
온전히 간판보고 들어오는 고객들로만 장사하는거니까..
그런데..
내가 하려는 업이..
돈가스이긴한데.. 냉면이긴 한데.. 샤브샤브이긴 한데..
약간 찾아와서 먹을만한 외식의 요소가 있는 업이다
이러면,
간판보고 들어오는 고객을 위한 임대료로 200만원을 쓰고
조금 멀리서 오는 고객들을 위한 임대료로 100만원을 써서 300을 맞추는겁니다.
아무리 300만원 임대료 자리가 좋더라도,
그 동네 상권력에 의해서 일년내내 2000만원이상의 동네매출로 이룩할수 없다면, 살짝 뒤에 들어가서 200만원만 쓰고
대신에 우리동네 사람들이 아닌 사람들이 100만원의 온라인임대료를 써서 올수 있게 한다면 그게 더 이익이라는 얘기죠
결론: 창플 법칙, 내가 하려는 업의 고객 유입 경로에 맞춰 비용을 재설계하라
그게 아니라,
아예 미슐랭이나 오마카세나 완전 비싼 정식이나 특별한날 먹는 그런 완전 외식이라면??
오프라인 임대료에 많이 쓸 필요없죠
사람들이 모이는 집객요소가 있는 상권은 볼 필요가 있지만,
입지는 볼 필요가 없어요
메인상권이지만 지하매장이라던지 8층 매장도 상관없습니다.
그런곳은 간판보고 오는 사람은 없고, 그 안에서의 스토리를 보고 찾아오기 때문에
오프라인 임대료는 최소화해서 100만원을 쓰고
온라인 임대료를 200만원을 꾸준히 쓴다는 가정하에 300만원을 쓰는겁니다.
배달도 마찬가지죠
배달매출로 내가 살아야 한다면,
오프라인임대료는 거의 없는곳에 들어가서 직원수도 확 줄이고 원가도 확줄이고, 배민임대료 매출의 30%를 내면 되는겁니다.
내가 하려는 업에 따라서
적정임대료가 얼마로 책정해야 하는지는 각 영역별 성격별 업태별 다 다릅니다.
그냥 단순히..
200넘으면 부담돼..
헉!! 300만원이라고??
결국 내가 하려는 업이 고객이 오는 루트를 통한 임대료분산투자기획을 잘해야..
생존할수 있습니다.
댓글
댓글 쓰기