무너지는 대학상권 속수무책 자영업자들: 그래서 우린 '임대료 쇼핑' 후 '예약제 2인 운영'으로 창업해야 한다
무너지는 대학상권 속수무책 자영업자들.. 그래서 우린 대학가에서 창업해야 한다.
대학상권이 무너진다는 말은 그전에도 있었지만,
요즘 더 심하죠
방학이 아니고 평시에도 대학생들이 대학가상권에 없습니다.
패션의 메카였던 이대상권 무너지고,
대학가의 대표주자 신촌상권 무너지고,
홍대라는 대표 대학상권도 이젠 대학상권으로 불려도 되나 할정도로, 연남,상수,망리단길등 찢어져서 각자도생중이죠
서울도 이럴진대 지방은 훨씬 더 심하겠죠
그리고 그곳에서 장사하는 분들은 어떨까요?
죽을 맛이죠
죽을맛이 된 이유를 몇가지 알려드린다면,
1.일단 대학가상권에서 장사하는 분들은 상권에 힘의 의지하는 분들입니다.
그 상권에 고객들이 집객을 하기 때문에 그 집객력에 의지해서 장사하는 분들이라는거죠
그런데 그곳이 지금 집객이 안되는겁니다. 그러면 당연히 매출하락
2.대학가상권에서 장사하신 분들은 학생위주들의 매장을 운영합니다.
학생들은 돈이 없죠 그래서 가격을 올려받을수도 없고, 가격이 낮기 때문에 많이 팔아야 해요. 많이 팔기 위해서 손님을 많이 받아야 하는데.. 몰릴때 반짝 몰리고 안올때 텅텅 비어있다보니, 몰릴때 반짝 몰리는것때문에 사람을 안쓸수도 없습니다.
그래서 인건비가 들수밖에 없죠
3.축적된 임대료가 높아요
대학가상권은 불과 10년전만해도 억대 권리금이 붙어있던 곳이죠. 그러면 임대료도 그 수준을 유지를 했다는거죠
집객이 되었을때 임대료와 지금처럼 집객이 안될때 임대료가 같은 상황인겁니다.
4. 재고폐기, 재투자없음 악순환
언제 올지 모르는 손님들을 위해서 준비한 재료들을 폐기하고, 이번달 들어와야 하는 매출이 안들어와서 결제하지못한 카드값
이미 여력이 없어서 을씨년스럽게 변한 매장을 어떻게 변화시키지 못하는 상황
학생수가 점점 줄어들고, 쇼핑은 온라인으로 하고, 음식도 값싼 학식을 먹고 커피도 구내식당커피로 때우고, 정작 소비는 직접 그곳에 가야만 가치가 있는 경험적소비를 하기 위해 힙하고 핫하고 그런곳을 찾아갑니다.
위기의 역설: 임대료는 낮아지고 '시설 쇼핑'의 기회가 열리다
이런데..
왜 창플은 그런 곳을 들어가라고 하는걸까요?
이 대학가상권은 구시대 사람들에게는 치명적인 단점만 있는곳이지만, 새시대의 시작인 사람들에게는 치명적인 장점들이 넘쳐나는곳들입니다.
뉴노멀 전략: '입지' 대신 '콘텐츠 검색'으로 고객을 모으는 법
1. 상권의 힘과 집객의 힘이 필요없는 사람에게는 아무 문제가 되지 않아요
오로지 배후가 중요할뿐이죠. 사람들은 이제 간판보고 들어가지 않죠 온라인을 통해서 검색을 통해서 옵니다.
나름 권리금주고 들어간 구시대 자영업자분들은 억울하죠.. 1층에 있는 나는 장사가 안되는데 무권리에 들어간 3층매장은 줄을 서고 있는 모습을 보니 환장할겁니다.
대학가라고 하는 거리가 중요한게 아니라, 그 대학가 주위에 수없이 많은 수요가 있어요 학생들도 있고 교직원도 있지만, 오피스인구도 있고 근처 사는 주택가들도 많죠
그 사람들이 검색했을때 뜨면 됩니다.
2. 접근성이 너무나 좋다.
대개 대학가상권은 교통이 좋아요.. 지하철역이 가깝게 있다는 뜻입니다. 그 얘긴 지하철 내려서 조금만 걸어오면 다 올수 있는 거리라는거죠 골목에 골목에 골목에 있어도 상관없어요 네이버지도 켜고 그대로 따라가면 됩니다.
3. 무너지는 임대료 , 시설 다 되어있는 매장들
지금 공실로 오랫동안 비어있는 매장들.. 처음엔 자존심으로 임대료 지키던 건물주들도 이젠 포기하고 임대료를 파격적으로 낮추고 있습니다. 임대료가 안낮아지면 렌트프리도 확실하게 주고 있죠..
또 다른 현장들은 시설을 깔끔하게 다 해놓고 망해서 그냥 나간 매장들이 많죠
어떤 업종을 정하고, 상권입지를 정하는게 아니라,
그곳에 가서 가장 좋은 조건의 점포를 쇼핑하다가 찾게 되면 그곳에 맞는 장사를 해도 되는 상황이 된겁니다.
핵심 생존 시스템: 재고와 인건비를 잡는 '예약제 2인 운영'
4. 재고부담없는 예약제 2인운영에 특화된 상권
창플에서도 홍대에 라라와케이나 칸스같은 매장들이 있죠
그 매장들 모두 상권안에는 있지만 자리는 정말 안좋은 자리에 있죠
그래도 찾아오죠
미리 예약하고 오는 고객들은 재고부담이 없습니다. 언제 들어올지 모르는 고객들을 위해서 재고준비를 하는게 아니라, 내일 오기로 확정된 고객을 위해 재료를 준비를 합니다.
미리 주문받고 손님을 기다리기 때문에.. 인건비가 안들죠
갑자기 들이닥쳐서 한꺼번에 주문받고 그때부터 조리를 해야 사람을 많이 쓰는건데.. 미리 주문받고 기다리다가 오면 바로 내어가는 구조는 사람2명이서 200만원도 쳐낼수 있어요
결론: 테이블 회전율 대신 '테이블 단가'로 승부해야 할 타이밍
결국,
과거처럼 엄청나게 많이 쏟아져나왔던 대학생인구가 줄어들었고,
과거처럼 오프라인에서 소비를 하던 인구도 줄어들었고,
과거처럼 먹고 죽자를 외치며 여럿이 몰려다니던 대학생인구도 줄어들었고, 혼밥 혼술족들이 되었으며
과거처럼 자기동네에서 그냥 소비하는게 아니라, 필요하다면 남의 동네까지 찾아가는 경험적소비가 된 이 상태에서는
줄어든 인구에 맞춰서 테이블회전이 아닌, 테이블단가로 승부를 봐야하며,
집객과 입지에 의존하는게 아니라 나의 컨텐츠를 보고 찾아오게 해야 하며,
경험적소비의 영역에 들어가서 우리동네 고객뿐 아니라, 남의 동네고객들까지 흡수하는 유효수요를 넓히는 전략
그렇게 값싼 임대료와 다 갖춰진 시설을 이용해서, 1~2명이 장사를 한다면?
이곳은 정말 큰 기회가 있는 땅인겁니다.
곳곳에 임대문의 적혀있는것을 보고 쫄지 마시고, 그곳에서 새로운 기회를 잡으시길 바랍니다.
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