대한민국에서 건물주가 망하는 구조적 이유, 건물의 가치는 '임대료'가 아닌 '브랜드'를 따라 이동한다

대한민국에서 건물주가 망할수밖에 없는 구조적인 이유

깡통 건물주의 시대: 핑크빛 미래를 꿈꾸던 퇴직자들이 분양 사기를 당하는 원리

상가공실의 저주

모텔의 몰락

펜션의 몰락

건물주의 비극

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요런 말들 많이 들어보셨죠 다들 미래.. 노후를 위해서 자신의 건물을 사서 그곳에서 세입자가 주는 임대료 꼬박꼬박 받으면서 사는 그런 장밋빛 미래를 꿈꾸다가 순식간에 다들 고꾸라지는 중입니다.

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요즘 서울자가 대기업다니는 김부장 이야기라는 드라마를 보시나요?

요즘 그 드라마덕분에 희망퇴직이 급작스럽게 지연이 되고 있다고 합니다.

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대기업다니는 김부장은,

25년을 평생 한 직장에서 임원을 목표로 달리다가,

중간에 어쩔수없이 퇴사를 하게 됩니다.

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그리고,그동안 가족들을 보살펴오면서 든든한 남편과 아버지역할을 더 연장하고자, 결국 보여주고 싶은 욕심때문에 한순간에 분양사기를 당하게 됩니다.

10억짜리를 사는데 5억 퇴직금에 국장 미장 가진 모든 유동성자금을 다 털어넣고, 마지막 담보대출 5억까지 잡아서 분양상가를 사고,

결국 아무것도 모르는 아저씨가 하염없이 세입자를 기다리지만,한달 이자만 300이 넘는 금액을 채우기 위해서 가족들 자는시간 나가서 대리기사까지 뛰게 되고, 새로운 병.. 공황장애까지 얻게 됩니다.

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온실속의 화초의 막연한 핑크빛미래 욕심을 이용해서 그들은 그들의 일을 한거니까... 합법적인 사기도 엄연히 자본주의의 일부죠

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깡통건물주

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이 깡통건물주가 대한민국에서 넘쳐납니다.

분양상가,일반상가,숙박 할것없이 대한민국에서는 내돈주고 산것도 아니고 은행돈으로 사고 은행에게 모든걸 다 갖다바치면서 자산가라는 타이틀로 세금까지 옴팡내면서 남들에겐 하소연도 못하고 지금 속으로 곪아터지는 건물주들..

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칸스 사례의 교훈: 40억 건물 가치가 '세입자의 이탈'로 반토막 나는 구조

얼마전 칸스상수점이 칸스연남점으로 이동을 했죠

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재밌는건,

그 칸스상수점은 해마다 꾸준히 임대료를 올린 매장이라는겁니다.

다른 건물들은 공실들때문에 꾸준히 임대료가 내려갔는데 칸스상수점만 올라갔죠

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왜일까요?

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사람들이 그 골목구석에 있는 그 건물에 있는 칸스매장에 사람들이 찾아왔기 때문이죠

그렇게 그 건물에 사람이 왔기 때문에.. 건물주는 임대료를 올릴수 있던겁니다.

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그런데 건물주의 임대료를 올리면서 기획한 빅피쳐는 따로 있었죠

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바로 건물매각

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칸스상수점의 임대료는 곧 그 건물의 임대수익율이죠

그리고 그 건물은 40억에 팔립니다.

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40억가치가 된 이유는 뭘까요? 그 조그만 3층짜리 꼬마건물..

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1층에 칸스매장이 임대료가 350 , 그 윗층에 미용실이 임대료가 200 그 윗층에 스튜디오가 150 도합 700만원의 임대료가 들어오는 공실없는 우량상가..

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다소 비싸긴 해도, 40억에 사면 연간 2.5%의 수익율입니다.

요즘 상가수익율 1프로도 안되는곳이 수두룩한데.. 그래도 오래 자리잡은 칸스와 미용실과 스튜디오사무실까지 꽉 차있으니

이건 누가봐도 확정수익이죠

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그러면 그냥 현찰 40억 가지고 있기보다, 40억을 주고 건물로 가지고 있는게 더 나을수도 있죠

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그런데..

그 칸스에 온 그 고객들..

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칸스때문에 온걸까요? 그 건물 위치때문에 온걸까요??

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결국,

40억에 산 사람은 다시 50억에 팔기 위해선, 임대료가 더 올라야만 부동산가치가 늘어나는것이고,

해마다 임대료상승을 버티던 칸스는 이동할수밖에 없었죠

그 건물에서 탈출한겁니다. 임대료만 내고 문닫고 이동하는게 낫다고 생각한것이고, 철거비 원상복구하더라도 지금 나가는게 이익이라는 판단을 내린것이죠

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그런데 재밌는건, 연남점으로 이동한후에 그 주말에 매출이 100만원이 넘었다는겁니다.

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그리고,

칸스상수점 자리는 지금 공실이죠

그 누구도 들어오지 않죠

앞으로도 들어오지 않을겁니다.

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그러면,

40억가치였을때,700만원의 임대료를 받은건데..

칸스분 350만원이 사라지면.. 사실상 임대료가 절반으로 들어오는건데..이러면 똑같이 2.5%수익율로 매각하려면

이건 20억짜리로 건물가치가 반토막이 나버린겁니다.

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칸스는 연남점으로 이동한후에 확실히 예전보다 매출이 확연히 늘었죠

상수동보다 자리도 좋고 평수도 좋으니 말이죠

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고객들은 결국,

그 건물때문에 들어온게 아니라,

그 브랜드때문에 들어온거란 겁니다.

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평택에 있는 키즈더웨이브 본점도 볼까요?

5층짜리 건물.. 을씨년스럽게 다 공실인데 3층 키즈더웨이브만 바글바글 합니다.

왜일까요?

고객들은 이미 온라인상 컨텐츠를 확인하고 온거죠.. 그 건물때문에 간판보고 들어오는게 아니란 말입니다.

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그러면,

상권입지가 좋은곳에 자리를 잡은 건물주들은 좋을까요??

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상권입지가 좋다는건, 고객들의 집객력이 있다는 얘기죠.. 고객들이 그곳에 모인다는겁니다.

가로수길이 상권입지가 좋다라고 하는건, 가로수길 인근고객들만 오는게 아니라 그곳에 사람들이 모인다는거죠

그런데..

그 모이는 상권이라는게..

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계속 이동을 합니다.

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압구정으로 모였다가.. 가로수길로 모였다가.. 이제 가로수길이 몰락하고 세로수길이 떴다가.. 홍대상수역이 떴다가.. 홍대연남동이 떴다가.. 홍대합정동이 떴다가.. 이제 성수동이 대세이고.. 이젠 또 북성수로 상권이 옮겨가고 있고..

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결국 그 상권이 이동하기 때문에 그때마다 건물을 바꿔가면서 소유할수 있는것도 아니고,

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시간이 지나면, 또 파리목숨되는 건물주들..

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권리금의 시대는 끝: 건물주가 '브랜드주'를 유치하기 위해 혜택을 제공하는 시대

결국엔,

앞으로는 건물주가 살아남을수없는 구조적인 문제들이 터져나올겁니다.

그러면 누가 살아남을까요??

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건물주가 아니고 브랜드주가 살아남을겁니다.

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그리고 브랜드를 유치하기 위해서, 건물주들이 유치활동에 나설겁니다.

가령 이런겁니다.

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평상집 송파점 건물주를 찾습니다.

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이렇게 되면,

평상집 송파점을 유치하기 위해서, 조건타진이 들어오겠죠

시설비 5천만원 지원, 렌트프리 5개월, 주차여유, 월세 300만원 5년계약원합니다.

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이렇게 되면,

브랜드주인은 현재 입점되어있는 건물주에게 또 다른 조건을 내밀수 있죠. 지금 이동할까요? 조건을 좀 더 조정해볼까요?

결국 건물권리금을 주는 상황이 아니라, 상권권리금을 주는 상황이 되는겁니다.

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어차피 고객들은 그 브랜드로 오는거니까 말이죠.

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창플의 입지 전략: '입지' 대신 '배후'에 투자해 브랜드 이동성을 확보하라

그래서,

창플에서도 브랜드를 만들고, 브랜드를 브랜드로 발전시키기 위해서, 상권은 보되 입지는 다소 보지 않는 이유도 바로 이건데..

상권은 배후잠재력이기 때문에 보지만, 입지는 그 상권에서 얼마없는 희소성이기 때문에 또 다른 가치가 부여되는겁니다.

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그런데 그 희소성이라는게 결국 간판보고 들어오는 사람의 숫자를 생각해서, 그들에게 보이는 가시성,접근성이 좋다라는걸 의미하죠

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그런데 문제는,

지금 그 입지 좋은 부분때문에

부작용들이 속출하고 있죠

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상권이 약해도, 입지가 좋으면 일단 오픈하자마자 사람들이 몰립니다.

매출이 확 오르죠

여기서 망조가 드는건데..

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상권이 약해서 집객이 안되는 상권에 입지가 좋아서 좋은자리 들어가면, 사람들이 몰리니까.. 사람을 안쓸수가 없는겁니다.

매출이 높아서 사람을 많이 쓰는게 아니라, 사람이 몰리니까 그 몰리는 인원을 쳐내야 하기 때문에 사람을 쓰는거라는거죠

더욱이,

동네장사로 시작하게 되면, 결국 처음에 소문 더럽게 나면 아예 동네고객들에게 안좋은 소문돌면 또 폭망각이 나올수 있으니까..

미리 컴플레인 안걸리게 잘 갖춰놔야 하니까..

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잠재수요는 적은데.. 한방에 다 몰려와서 수요소진을 빨리 해버리니까.. 일찍 소진되서 1년만 지나도 매출이 왔다갔다 한단 말이죠

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그리고 꼴에 자리좋다고, 임대료는 또 뭐가 이렇게 비싼지..

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그러다보니,

제가 쓰는 방식은 상권은 보되, 입지는 약간 빠져서, 동네 사람들이 몰리지는 않지만, 동네사람들은 어차피 앞에 있던 뒤에 있던 한번은 온다고 생각하고, 첫 몇개월 고객들을 동네 외 고객들을 확보하는 방식으로 하는겁니다.

처음 3개월은 적어도 지하철 2정거장정도라도 밖에 올수 있게 해놓는거죠..

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이렇게 되면 온라인가시성이 좋아집니다. 온라인가시성이 좋아서 오게 되면 그 다음은 외부고객과 동네고객이 밸런스를 맞추게 되죠

이렇게 되면,

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사람들이 한방에 몰리지 않으니, 인건비에 대한 부담이 없고, 오프라인입지가 매우 좋지는 않을테니 임대료 낮고, 결국 상권을 넓게 가져가다보니, 외부에서 오는 사람은 간판이 보이든 말든 어차피 주소찍고 오기 때문에 찾아오는거고, 동네고객들은 같은 송파구라도 너무 많은 동네가 있기 때문에 후일 이동을 해도 멀리서오는 고객들은 이미 확보가 되었기 때문에 신규동네고객창출도 될수 있는겁니다.

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이동하는게 손해가 아니라, 새로운 성장동력이 될수도 있다는거죠

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그 브랜드를 달아매면!!

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이러면, 시간이 지날수록 강해집니다. 대신 그렇게 들어온 브랜드가 나가면, 그 건물주는 깡통건물주가 되는것이죠

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앞으로는,

건물의 가치는 그곳에 누가 들어와있는지에 따라서 갈립니다.

결론: 창플 법칙, '매출 데이터'에 의존하지 말고 '브랜드'에 투자해야 생존한다

지금 그 모든것들이 상권입지 목이 무의미해지고 있어요

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동네슈퍼가 몰락하고, 정육점이 몰락하고, 카센터가 몰락하고 모텔이 몰락하고, 펜션이 몰락하고 문방구 화장품가게 분식집 그 모든 평식들은 개인들은 모조리 몰락하고 있죠

결국 대기업이 못하는 영역에서 브랜드가 되는것들만 고객들이 찾아옵니다.

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대기업들도 과거에는 건물을 소유해서 장사를 해서 건물가치도 높이려는 노력도 하고, 직접 호텔도 운영하면서 운영수익을 가져가는 구조로 갔지만, 지금 유통공룡 롯데는 그 많은 부동산 다 처분해도 현재의 어려움이 극복이 안되고, 힐튼호텔 메리어트호텔도 자신들이 가진 건물들 다 매각하고 브랜드파워만 높이면서 브랜드이용수수료.. 로열티구조로 바꿔서 사업을 하면서 승승장구 하고 있죠

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마찬가지

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앞으로는 목이 좋다라는 말은 버리시길 바랍니다.

더 당부드리는건, 매출데이터가 좋은곳에서 장사해야 한다는 그런 생각도 좀 버리시길 바랍니다.

오픈업같은 매출데이터를 참고해야 하는 사람들은 우리같은 초보들이 아니에요..

고수자영업자들이 나중이 아니라 지금 성공하고 바짝 현금땡길려고 할때나 쓸모있는겁니다.

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그것도 어정쩡하게 말고, 제대로 권리금투자해서 제대로 좋은 브랜드로 제대로 힙할때 선택해서 2~3년 바짝 벌고 빠지고..

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이런 사람들에게나 필요한 서비스지..

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우리같은 사람들은 입지가 아니라 배후만 보시길 바랍니다. 배후잠재력이 있는곳에서 우리 투자금에 합당한 투자를 해서 일단 생존하는 쪽으로 가야 해요

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앞으로 건물주의 시대는 지고 있다는 사실.. 꼭 기억하시길 바랍니다.

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