임대료 체불과 폐업 공실 위기, 건물주가 '화해조서' 확보 후 '금은방'으로 자산 가치를 지키는 생존법
임차인폐업과 임대료체불.. 건물주의 생존방법
사실 창플에는 이제 막 창업을 하려고 하는 초보창업자들도 많이 오지만,
요즘은 건물주들도 정말 많이 찾아옵니다.
물론,
지금 현업에서 고군분투하면서 몸을 갈아가며 일하는 임차인보다는 사정이 낫다고 볼 수도 있지만,
그럼에도 불구하고 수십억짜리 건물로 임대료는커녕 건물가치까지 떨어지는 건물주들이 정말 많죠.
문제는 자영업자들이 망해가면서 폐업을 하고 공실이 되면,
남아있는 자영업자들마저 임대료를 안 내고 보증금을 까먹고 있다는 겁니다.
이번에 찾아온 건물주분 또한 그런 상황인데..
나름 괜찮게 장사하던 커피숍이 문을 닫았고, 그전에 받았던 임대료로 새로운 임차인을 구해보지만, 사실상 문의조차 없죠.
그런데.. 하나 남은 임차인도 프랜차이즈 족발집을 운영하고 있는데.. 지금 벌써 6개월째 임대료를 내지 않아요.
어려운 자영업자 상황에 건물주들도 사실 매정하게 하지 못하는 것도 사실이고, 그렇게 차일피일 독촉하지 못한 시간이 6개월.
그리고 6개월이 더 지나면 보증금은 다 까지게 됩니다.
여기서 문제가 생깁니다.
그 착한 자영업자도 어느 순간 코너에 몰리면 배 째라가 되는 상황이 발생하고,
사실 요즘 건물주와 임차인의 분쟁도 여기서 일어나는데..
임차인에게 조금 많이 당한 건물주들은, 임차인과 계약을 할 당시에 먼저 소송확정을 지어놓고 계약을 합니다.
그게 바로 화해조서라는 건데..
계약 끝나면 그냥 바로 법적절차 들어갈 수 있게 미리 소송확정을 지어놓는 거죠.
그런 걸 해놓으면 임대료를 안 내거나 계약기간이 끝났음에도 버티면,
남아있는 보증금으로 철거비 쓰고 강제퇴거를 시킬 수 있어요.
그런데 계약이 끝나고 원상복구를 하고 나가야 하는 임차인의 의무가 있는데..
월세 안 내고 보증금까지 다 까고 나가면 원상복구 비용도 안 남게 되는데 그땐 돈 없다, 권리금 받으면 원상 복구하겠다..
이런 식으로 그냥 방치되는 상황..
나가라고 해도 안 나가고, 원상복구도 안 시키고,
가게 문 닫아놓고 잠적까지 하는 상황도 발생합니다.
임차인 리스크 관리: 보증금이 남아있을 때 '화해조서'를 확보해야 하는 이유
문제는 그때 강제로 철거를 하려 해도, 임차 보증금을 다 깠기 때문에 건물주 돈으로 철거를 해야 하고,
그마저도 나중에 세입자가 내 재산을 강제로 처분했다고 주거침입죄? 재물손괴죄? 이런 걸로 자신의 재산권을 주장하면서 소송을 가면.. 그건 또 결과가 어떻게 나올지 모르고,
더 문제는 소송비용에.. 끝없는 소송하는 시간 동안 새로운 임차인 모집도 못하고 그냥 내버려 둬야 하는 상황..
제 입장에선 그 임차인과 친하고 그 임차인이 사정이 안쓰럽고 하더라도
지금이라도.. 보증금 남아있을 때, 화해조서 작성을 해야 한다고 이야길 하고 내용증명을 보내라고 이야길 할 수밖에 없는 것이죠.
자산 가치 방어 전략: '금은방 창업'으로 낮은 시설 투자와 높은 재고 가치를 확보
그다음 비어있는 공간을 어떻게 해야 할까..
그다음 플랜은.. 금은방.. 금거래소였어요.
지금처럼 힘든 자영업 시장
내가 가진 건물이 그렇게 좋은 자리도 아니고,
그렇다고 을씨년스럽게 비어있는 상태로 둘 수도 없으며 자산가치를 지킬 수 있는 방법.
2층 스터디카페를 운영하면서, 1층에 금은방, 금거래소 창업을 준비하는 겁니다.
금은방과 금거래소는 대표적인 신뢰.. 사업..
1회 거래에 수십만원, 수백만원, 수천만원도 될 수 있는 사업이죠.
물론 일반 상품보다는 마진율자체가 말이 안 되는 저마진 사업이지만, 중요한 건 손해 날게 없다는 겁니다.
그리고 무엇보다 깔끔하죠.
같은 3억을 투자해도
식당이나 카페 차리는 인테리어 비용으로 바로 없어질 수 있는 비용을 쓰는 게 아니라,
시설비로는 5천~6천이면 끝날 것이고 나머지 2억 이상은 금을 사는데 쓰죠.
금은 가치가 줄어들지 않죠. 거래가 안 일어나면 그만큼 수익은 줄어들겠지만, 중요한 건 기본빵이 중요한 겁니다.
안 망해요.
스터디카페를 보다가 금은방손님 받을 수 있고,
생각 없이 구매하는 저관여 상품이 아닌, 많이 알아보고 검증해서 구매하는 고관여 상품이기 때문에..
온라인상 마케팅을 통해서, 사람들을 찾아오게 할 수 있어요.
그리고 금은방 하시는 분들이 다들 연세가 있으신 분들이라서 마케팅을 안 하시다 보니 더 경쟁력 있게 할 수 있죠.
2층 스터디카페 잘 돌아가고 있고, 1층 금은방금거래소..
그리고 또 임차인이 나가면 금거래소로 확장까지도 생각할 수 있죠.
금은방이 수익이 나면 그 수익률을 가지고 큰 수익보다는 내 인건비 플러스 알파를 원하는 사람에게 양도도 할 수 있겠죠.
그땐 임대료를 받을 수 있는 겁니다.
그렇게 건물주들도 자신의 생존을 위해 노력을 합니다.
그렇게 건물주들도 건물가치를 위해 정말 많은 조사와 연구를 지속합니다.
그리고 그렇게 세운 계획이 일견 아주 타당해 보였죠.
경험 없는 요식업과 카페업을 하는 것보다는, 훨씬 안전해 보였습니다.
지금은 생존의 시대..
항상 모든 신경을 불을 켜고 연구해야 할 시점입니다.
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