꼬마 건물주들이 망할 수밖에 없는 구조, '확정 수익' 착각과 과도한 대출이 만든 깡통 자산

새로운 깡통 건물주: '장사 모르는' 퇴직자들이 대출받아 건물주가 되는 과정

 

요즘, 건물주들 상담이 많이 늘었습니다. 자산가치만 보면, 수백억에 달하는 자산가들입니다. 서울 안에 있는 아무리 작은 3~4층 꼬마빌딩이라도, 건물 시세는 50억, 60억짜리 허다하기 때문입니다. 그런 거 두세 개 있고 아파트 한 채 이런 식으로 가지고 있으면 수백억 자산가라고 불리게 됩니다. 그런데 이들에게 왜 상담이 필요한 것일까요?

 

시대가 변했습니다. 우리가 입지라고 불렀던 그 모든 법칙이, 온라인 입지가 등장하면서 왜곡되었고, 그 안에서 장사하던 사람들이 그 전 법칙으로 살아남기가 어렵게 되었습니다. 나름 장사 잘하는 사람들이 한자리에서 5년, 10년, 20년 동안 업을 이어가는데 그 사람들은 사실상 단골 확보를 해 놓은 상태라서 어지간하면 계약을 계속 이어나갑니다. 

 

그런데 그 사람들이 빠지면 그 건물은 갑자기 임대수익률이 안 나오는 깡통 건물이 됩니다. 오랫동안 건물을 보유한 사람들은 나름 대출도 다 갚고 여유가 있어서 세입자와 타협을 통해 상생으로 이어지는 경우가 종종 있지만, 문제는, 그럴만한 상황도 아니어서 세입자가 계약기간 만료로 나가버릴 때 생깁니다. 더 큰 문제는, 그렇게 나가는 사람의 비중이 클 때 생깁니다. 통임대로 있던 사람이라든지, 1층~2층 같이 쓰면서 건물 임대료의 대부분을 내던 사람들 말입니다.

 

경기가 암울할 때는 원래 건물을 가지고 있던 사람들도 위기지만, 최근에 건물주가 된 사람들은 회생불가 상태가 됩니다. 허울뿐인 수십억 건물 자산가, 100억대 자산가 소리 잠깐 들었다가 더 이상 돈 들어올 곳이 없는 상황에 처했기 때문입니다.

 

사업가들도 급이 있고, 장사꾼들도 급이 있고, 직장인들도 급이라는 게 있습니다. 규모라든지, 경력이라든지, 연봉이라든지 하는 기준에 따라 나름 급이 있게 직장 생활을 마무리한 사람들은 오히려 창업 생각을 잘 하지 않습니다. ‘장사? 난 그런 사람이 아냐. 나름 젊었을 때부터 대출받아 샀지만 다 갚아서 온전히 내 소유인 지금 20억짜리 송파 아파트도 있고, 보너스도 모으고 저축도 하면서 가지고 있는 현금 10억,
알토란같이 수익 내던 주식 3억, 퇴직하면서 나온 7~8억의 퇴직금까지. 이 정도면, 나는 장사꾼이 아니라 건물주가 되어야겠어. 난 남들보다 스마트하고, 누구보다 안정적인 삶을 꾸려야 해.’

 

이런 분들이 최근 몇 년 동안 꼬마빌딩을 무지하게 샀습니다. 그런데 처음에 가지고 있는 현금과 대출을 20억 정도 받아서 40억짜리 건물을 샀다고 쳐봅시다. 당시 받고 있는 임대료가 800~900만 원,
내가 내야 할 대출 이자가 500~600만 원이었다고 친다면 임대료 받아서 300만 원 벌이가 가능한 상황입니다. 그리고 건물은 시간이 지나면 오르니까 자산가치 상승도 기대하면서 더 많은 자산을 가진 사람이 됩니다..

 

꼬마빌딩의 재앙 공식: 금리 인상과 우량 임차인의 이탈이 만든 현금 흐름 붕괴

그런데 금리가 점점 오르기 시작합니다. 처음에 3% 정도 했던 금리가 5%를 넘어가게 되고, 임대료는 그대로인데, 대출이자는 두 배에 육박하게 되니 실제 가져가는 돈은 없고, 생활비는 또 나가니까 적자 상태가 됩니다. 그 와중에 불과 2년 만에 임차인이 나간다고 합니다. 그 건물을 산 이유가 10년째 장사 잘하는 세입자가 있다는 것 때문이었는데, 그래서 좀 허름한 건물이었지만 공실 없는 건물을 산 건데 큰일입니다. 여기저기 수소문하면서 새로운 세입자를 찾아보지만 감감무소식입니다.

 

부동산에서는 “그 임대료로는 아무도 안 들어온다”고 합니다. 새로운 세입자를 받으려면 화장실 수리라든지, 기타 손봐야 할 것들 해야 한다는 소리도 듣지요. 이 임대료를 받아야 간신히 처음 샀던 금액인 40억의 가치가 유지가 되는 건데, 똘똘한 꼬마빌딩 한 채와 똘똘한 아파트 한 채면 안정적인 노후가 가능할 거라 믿었는데 결국 무너지게 됩니다. 임차인은 나가고,  을씨년스럽게 ‘임대문의’를 걸게 되고 하나 남은 아파트를 담보 삼아 대출을 받습니다.

 

그렇게 한 달 이자 800~900만 원에 생활비 400~500만 원을 더해 한 달 1, 200~1, 400만 원이 잔고에서 다달이 나가게 됩니다. 나이가 60이 넘었는데 한 달에 천만 원 이상이 꼬박꼬박 나가자 부담이 점점 커지고 결국 평생 안 쓰고 안 입고 모으고 모아온 돈 전부를 투자한 빌딩을 다시 팔기 위해 40억에 내 놓게 됩니다. 그러나 매물도 안 나갑니다. 지금 시세로는 30억 정도로는 해볼 수 있을 것 같다는데, 40억 가치를 유지하기 위해서 하염없이 기다릴지 30억에라도 팔릴 수 있다면 날려야 할지 상담을 오는 것입니다. 

손절의 딜레마: 40억 건물 가치가 30억으로 추락해도 팔 수 없는 이유

 

그 상황에선, 저로서는 지금이라도 당장 30억에라도 팔아야 한다고 얘길 할 수밖에 없었습니다. 30억에 팔 수 있을지, 그것도 안 팔려서 기다리는지는 모르겠지만 말입니다. 지금 꼬마빌딩이라고 하는 곳은, 우리가 지금 맨날 어렵다고 이야기하는 자영업자들이 1층에서 장사하고 있는 곳들을 이야기합니다. 그 꼬마빌딩을 거래해야 먹고사는 세력들은 "얼어 죽어도 신축"이라는 용어로 분양을 부추기는 세력들처럼 "임대료 낼 돈으로 건물주 되세요."를 외치고 있고, 자산 가치 상승을 시킬 수 있다고 종용하며, 심지어는 돈이 부족하면 꼬마빌딩을 지분으로 나눠서 사라고 꼬시기까지 합니다.

 

20억짜리를 사서 40억에 팔았다라든지,  30억에 사서 60억 시세차익을 남겼다든지 하는 모든 이야기들은, 

또 다른 현금 흐름을 가진 사람들, 충분히 그 가치를 스스로 올릴 수 있는 사람들의 이야기입니다. 지금 평생 반백 년을 사회와 단절된 채 직장만 다니던 사람은 전 재산을 털다고 해도 살아남기 쉽지 않습니다. 

 

30억에라도 판다면 10억 손해 봤다고 생각할 수 있지만, 천만에요, 살 때 취등록세만 해도 1~2억은 들었을 거고, 복비 수천만 원 줬을 거고, 팔 때도 수수료 들어갔을 거고,  공실 돼서 다달이 나간 돈, 생활비까지 계산해야 합니다. 2~3년 버텼다면 최소 최소 8~9억이 지출된 것이지요. 여기에 20억 은행빚 갚고, 아파트 대출 갚으면, 사실상 다 날리고 대출 낀 아파트 한 채 달랑 남은 꼴이 됩니다. 만약에 30억에도 안 나가고, 더 낮은 가격에 팔릴 때까지 시간도 더 덜린다면 그 아파트도 못 건지는 상황이 되는 것입니다.

 창플 법칙의 교훈: '현금 흐름'을 가진 자만이 건물을 '자산'으로 유지할 수 있다

 

과거 저도 꼬마빌딩 건물주였습니다. 당시 저는 다달이 800만 원 임대료를 내고 있었어요. 그러다 직원 수가 30명이 넘어가게 되어, 그 옆 칸으로 한 칸을 더 써야 하는 상황이 되었습니다. 그러면 한 달에 1천만 원 이상의 임대료를 내야 하므로 차라리 건물을 사겠다고 마음먹었습니다. 나름 회사에 창고도 있어야 하고, 메뉴 개발실도 있어야 되고, 강의나 교육장도 있어야 하고, 직원들 자리까지 있어야 되는 상황이다 보니 당시 송파에 6층짜리 괜찮은 자리가 나서, 대출을 꽉 채워 받아 내서 한 달에 800~900만 원 이자 내면서 살았습니다.

 

이미 현금 흐름이 있던 제 입장에선, 한 달 800~900만 원은 원래 나가는 돈이었기 때문에, 

어차피 내가 써야 할 돈 이리로 쓰나 저리로 쓰나 상관없고, 건물 가치 상승도 되면 좋고, 안 돼도 뭐 상관없었기 때문에 큰 부담이 아니었습니다. 그러나 유사시 본인이 그 건물을 유지할 만한 업을 할 수 있는 것도 아니고, 건물 말고 또 다른 현금 흐름이 있어서, 생활비나 이자 정도는 감당할 수 있는 상황도 아니라면 매우 위험합니다. 아무 근거 없는 ‘확정 수익’이라는 임차인의 존재가 내가 죽을 때까지 유지될 것이라 믿고, 

본인의 영혼을 끌어모아서 그 건물을 산 것이니까요.

 

더 안타까운 사실은 건강에도 영향을 미친다는 것입니다. 다달이 받는 돈 피 같은 돈을 그렇게 알토란같이 모아온 수십 년을 살아온 사람이 매달에 자기 통장에서 1천만 원 이상씩 까져가는 걸 경험하게 되면, 몸과 정신이 동시에 피폐해집니다. 스트레스가 심하면 위험한 병에 걸려 수명까지 갉아먹는 상황까지 된다는 것입니다. 이런 애석하고 애처로운 상황에서도 하루라도 빨리 손절해야 더 큰 피해를 막을 수 있다는 말밖에 할 수 없었습니다.

 

건물이 아닌 분양 상가에서도 유사한 아픔이 일어납니다. 서울 대단지 아파트 신축 판매장에 말도 안 되는 수익률 제시하는 대행사들의 말을 믿고, 자신의 전 재산을 집어넣는 퇴직자들이 꽤 됩니다. ’20억 대출까지는 무서우니 건물주의 꿈은 접더라도6~7억 정도는 대출 일으켜서 13억짜리 분양 상가주라도 되자!’는 것입니다. 이런 분들도 지금 난리입니다. 그 임대료로는 절대로 임대인이 안 들어오기 때문에, 다달이 200~300만 원이라는 이자를 내면서 끙끙 앓습니다. 나이 60 넘어서 거기서 치킨집이라도 해야 하나, 노후에 가족들 고생 안 시키려고 한 선택이 자식들 월급까지 끌어다 이자 내면서 살게 되는 삶이 되어 버려 후회하게 됩니다.

 

결론: 창플 법칙, 장사를 모르면 '대출받아 부동산을 사는 행위'를 멈춰라

앞으로 장사를 모르고, 건물을 컨트롤 못 하는 초보들은 절대로 대출받아서 부동산을 사면 안 됩니다. 모든 것이 불확실한 상황이고 앞으로도 더욱 예측이 안 되는 미래라면 작더라도 내 몸뚱이 자산으로 일단 생계가 가능하도록 만들어놓고, 그 다음 투자금을 써야 합니다.