건물주의 종말—부동산 소유의 시대는 가고, ‘이동 가능한 브랜드’의 시대가 온다
홈플러스 회생으로 보는 상가건물주의 종말
상가건물주의 종말.. 홈플러스 회생안을 보면 알수 있습니다.
겉으로 볼땐 부도덕한 사모펀드가 멀쩡한 홈플러스를 인수해서 우량자산을 매각하고 현금흐름을 통한 자기투자금 보전시키고,
그 다음 또 팔아먹으려다가 미수에 그친 사건처럼 보이지만,
그 이면에는, 우리같은 소상공인이 알아야 할 잘못된 꿈을 깨야 한다는 내용을 담고 있어요
이른바 건물주의 꿈은 이젠 더이상 꾸면 안된다는것
홈플러스 회생안을 보게 되면 세일즈리스백이라는 단어아 있어요. 뭔가 전문경제용어처럼 보이지만, 내 건물 팔아서 자기들이 세입자로 들어가겠다는겁니다. 건물주가 건물을 팔고 그곳에 임차해서 들어가서 영업하겠다는거
그냥 어려우니까 부동산을 판다가 아니에요
이젠 유통기업들조차 더이상 상품판매를 위한 부동산을 쥐고 있을 이유가 없다라는 방증입니다.
실제로 점포를 소유하는게 유리했던 시대가 끝나고 있어요
과거 맥도널드가 부동산회사라고 불리던 시절이 있었죠 본사가 토지를 소유하거나 건물을 보유해서 장기임차권을 가맹점에게 주는거죠
그런데 지금은 소유하는것도 있지만 본사가 임차해서 전차를 주는 형태가 늘어나고 있어요
건물소유가 능사가 아니라는 판단이죠
홈플러쓰뿐 아니라 롯데도 마찬가지죠 재무개선을 위해서 지금 부동산을 팔고 있어요. 하지만 백화점 마트를 내놔도 사가는 사람은 없죠
부동산가치는 수백 수천억이지만 판매가 안되는겁니다.
장사를 하기 위한 상가의 자산가치가, 예전만한 확신을 전혀 주지 못하는 상황
과거엔 유통기업들을 부동산기업이라고 했죠. 허허벌판에 이마트입점토지라고 자리잡으면 헐값이었던 부동산가치가 수십배로 뛰고 그 근처 아파트값도 덩달아 뛰는.. 늘어난 부동산가치를 담보삼아 은행에서는 수백억씩 대출도 나오고.. 그런 시절이 있었죠
하지만 지금은? 부동산 하나없는 쿠팡은 물론이고 당근에도 밀리는 오프라인유통기업들의 기업가치..
지금 여기서 우리가 생각해야 할건,
이젠 이 부동산을 보유한 건물주가 꿈이라는 생각을 좀 버려야 한다는겁니다.
지금 여기저기에서 건물 사라고 얘기하는 사람들.. 그래도 부동산이 남는거다라고 바람넣는 사람들.. 이게 완전끝물.. 나 혼자 못죽으니까 너도 같이 죽자라는 말을 하면서 꼬시고 있죠
영끌 건물주의 비극: 임대료 800에 이자 1000, 50억 건물주가 배달 뛰는 시대
이 건물주들.. 금리한방이면 그 삐까번쩍 건물주신화는 종이쪼가리가 됩니다.
코로나즈음.. 미친듯이 낮은 금리로 대출을 받던 시대가 있었죠 제가 그때 가지고 있던 사옥을 팔았는데.. 지금 생각해보면 잘 판거 같을정도로..
그 당시 우리 건물을 사던 사람도 영끌해서 산 사람이었죠
당시엔 상업용건물 이자가 2%대였습니다. 그리고 아파트보다 대출을 더 많이 해줬어요
그러면, 당시 2%대에 20억을 빚져서 건물을 산 사람이 있다고 쳐봅시다.
이러면, 지금 5%대로 이자가 높아졌다면.. 만약에 그 이자도 .. 더 영끌해서 7% 8%짜리도 얼마 가져다썼다면?
지금 이자만 한달 1000만원이에요
과거엔 임대료 800만원 받아서 이자내고 200 300만원이라도 가져가면서 부동산가치를 올리던 사람들이..
지금은 세금이나 원금이나 관리비용이나 이런거 말고 순수 이자만 1000만원 내면서 임대료 800만원 받아도 200만원 적자
문제는, 지금 그 꽉차있던 건물에 세입자가 빠져나가고 있다는거죠
공실뜨는 순간, 그 영끌 건물주는 오늘이라도 배달일 뛰면서 이자갚아야 합니다.
황당하죠 말로는 50억짜리 건물주라고 말하는데.. 실상은 배달기사일수도 있다는겁니다.
오프라인의 침몰: 길목 좋은 1층보다 골목 끝 8층 맛집을 찾아가는 소비자들
과거엔 모든 판매공식이 오프라인을 통해서 이뤄졌죠
하지만 소비는 줄었는데 판매루트는 많아졌죠
온라인으로 구매가 분산되고, 배달이 일상화되고, 검색이나 추천이나 알고리즘들은 손님들을 그 곳으로 안오게 더 분산시켜요
왜 그 골목끝에까지 가는거야? 왜 보이지도 않는 8층에 올라가서 먹고 오는거지?
과거 20년전에 장사하던 사람들 눈에는 황당할겁니다. 왜 가장 자리좋은 내 자리를 다 지나치고 보이지도 않는 그 골목끝에서 먹어보겠다고 줄서잇는 모습보면 황당하죠
공간이 필요하면 그때그때 깔세형태로 장사했다가 빠지고 또 괜찮으면 했다가 빠지고 ..치고빠지고 하는게 낫다는겁니다.
움직이지 못하는 건물주는 그대로 도태되는거죠
요즘.. 상가사라고 부추기는 인간들..
수백억건물 보유한 사람들이라고 자랑하면서 부추기는 인간들..
20억이 아니라 200억을 빚을 져서 샀다면??
월 1000만원이 아니라 월 1억을 갚아야 합니다.
3~4년전 꼬마빌딩건물주 붐이 불었죠 강의가 넘치고 유튜브.. 지금까지 넘치고 상가는 절대 안망한다..고 했죠
하지만 현실은 지금 유통기업조차 점포를 팔고 임차로 나서는데 우량자산조차 살 사람이 없다는 기사까지 나오는데..
그때는 그랬더라도 왜 아직까지 그러는지 모르겟어요
그게 제가 보는 단 몇건이라도 더 계약시켜서 손실을 보전시키려는 노력으로 보인다는거죠
그리고 또 순진한 사람들은 또 그 말에 혹하게 되는..
이쁜 쓰레기의 유혹: 상가 소유라는 환상이 만든 '평생 빚쟁이'의 늪
상가의 시대가 끝난게 아니라 상가소유의 시대가 끝났다고 보는게 맞을것 같습니다.
앞으로는 부동산은 두갈래로 나뉘게 됩니다.
소유해도 되는 상가 : 그 자리가 아니면 안되는 필연적인 이유를 가진곳 독점적집객력,대체불가동선,희소공급
소유하면 안되는 상가: 그야말로 어정쩡한 상가.. 단 한칸이라도 공실인 상가.. 눈에는 이뻐보이고 과거엔 좋았지만 지금은 아닌 건물..
상가부동산시장만큼 이쁜 쓰레기들이 많은 시장이 없죠
다 괜찮아보이는겁니다.. 아 저게 내 건물이라고?? 그 환상에 빠져서 좋은 이유들만 계속 스스로 만들어내죠.. 그 마음을 이용해서 또 영끌해서 그걸 소유하게 만듭니다.
평생 그 건물하나 안고 살면서 평생 빚쟁이로 살 생각이 아니라면.. 앞으로 건물에 환상가지지 마세요
결론: 창플 법칙, 건물주가 브랜드에게 구애하는 '임차인 우위'의 시대를 준비하라
오히려,
내 브랜드를 만들려는 노력을 해야 합니다.
앞으로는 건물주들이 브랜드들에게 구애하는 시대가 옵니다.
건물주들이 메가커피에 와서 내 건물에 입점해주세요... 10년에 월 임대료 500만원에 해드릴게요
시세보다 30% 40% 싸게 임차브랜드에게 구애하고, 그렇게 장기임차한 건물을 본사가 임차하고 가맹점주에게는 추가로 300만원 더 받아서 시세대로 800만원 임대료로 전대차를 놓을수도 있는겁니다.
10년지날때 쯔음.. 또 다른 건물주가 더 좋은 조건을 주면, 본사는 또 이동할수 있죠.. 더 새로운 인테리어로.. 건물주가 인테리어비용도 지원해주고..
작더라도 내 브랜드를 만들려는 노력이 더 가치있는 시대가 옵니다. 그리고 그 브랜드입점위치는 언제든지 변할수 있고, 브랜드는 공간을 바꿔가며 영속적이 되고, 도태된 건물은 피폐해지는 그런 시대가 옵니다.
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