자산의 역설—유튜브 속 ‘수백억’ 숫자에 속지 마라, 현금흐름 없는 자산은 ‘시한폭탄’일 뿐이다

초보들을 현혹하는 유튜브 수백억 자산가들의 장부를 까본다.

돈한푼없던 놈이 미친듯이 돈벌겠다고 뛰어다니면서 모으면서 살았고,

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자기 고백: 100억 매출과 6층 건물을 가졌던 내가 '땅 파는 것'에 목매게 된 이유

결국 그 자산이라는것때문에 학을 떼고 살았던 삶이 제 삶이었던것 같아요

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그때는 무슨 목표들을 잡으면 맨날 올해는 건물사는게 목표고 내년엔 월매출 얼마가 목표고 연간 수익이 얼마가 목표고.. 내년엔 아파트사는게 목표고 땅을 사는게 목표고.. 그런게 목표였어요 .. 참 부질없이.. 당시엔 그걸 하나씩 달성하면 뭔가 스스로 기특하기도 하고... 열심히 산거 같고

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그게 정확하게 2023년까지는 통했어요

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그때 저는 연간 100억매출이 나는 회사가 있었고 서울송파에 6층짜리 건물도 있었고 분양상가에 아파트 주택 땅까지 있었죠

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그땐 모 나쁘지 않았죠 지금보다는..

왜냐면 경기가 나쁘지 않으니까.. 회사매출도 나고 현금흐름도 빵빵하다보니.. 건물이자만 천만원도 훌쩍 넘게 내고 아파트융자 수억원 대출 이빠이 땡겨산 아무 현금흐름도 없는 땅까지..

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그냥 언젠가 오르겠지.. 갚는다는 생각으로 살자 .. 없어지는거 아니니까..

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그런데..

한순간 현금흐름이 박살나버리니까..

순식간에 다 날라가는데..

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회사랑 건물팔아서 빚잔치하고 사업한다고 아파트 주택 전세잡히고 내 집인데 내가 들어가지 못합니다. 세입자채권자님이 계시니까..

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사업이라는게 돈잡아먹는 하마라서 지금 제 유일한 관심사가 뭔지 아나요??

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이 땅파는겁니다.

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그런데 이 땅이라는게.. 당시 살때는 원대한 꿈을 가지고 산거지만 세입자가 있는것도 아니고 5억빌린거 한달에 이자만 200만원씩 냅니다. 세금도 연간 1000만원씩 나와요

근데 이 땅 공장부지 시세가 건물만 지으면 평당 400만원이라는겁니다. 건물을 안지으면 평당 200만원이라는거죠

나름 위치도 좋아요 에스케이 하이닉스 들어오는 용인땅 그 라인이죠

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그러면 평당 200만원짜리 1000평이니까 전 20억 자산가입니까??

건물만 지으면 잠재평단가 400만원이니까 전 40억짜리 자산을 가지고 있는 사람이냔 말입니다.

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그냥 처음에 산 10억만 받고 넘기고 아니 10억에서도 깎아줘서 은행돈 5억갚고 그냥 3억만 줘도 난 이자안내고 세금안내고 맘편히 살거 같은데..

입질도 안오는데 무슨 자산가..

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수백억 자산가의 민낯: 월 이자 1억을 감당하기 위해 '노동의 굴레'에 갇힌 사람들

얼마전 호텔을 운영하는 분의 호텔을 간적이 있는데..

객실이 20개가 넘고 풀빌라처럼 멋드러지게 야외온수풀까지 있더군요

1층로비,2층 다이닝 3층 커피숍 4층라운지까지 엄청난 대지까지

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300억 자산가죠.. 그것말고 따로 운영하는 사업체들이 또 있죠

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그러면 그냥 건물만 계산해서 300억에 담보대출이 200억입니다.

그러면 연 6프로 이율이라고 하면 월 이자만 1억이에요

이자만 내면 다행인데 만약에 원금까지 20년에 걸쳐서 낸다면 대략 한달에 2억정도 내야 하는겁니다.

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거기다가 재산세 종부세 지방세 아주 싸게 잡아도 시가의 1%만 잡아도 연간 3억이고 자기건물이니까 관리비 인건비등등 다 자기가 내야죠 그것도 다달이 3천만원씩 나가죠

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그 얘긴 2억5천정도는 있어야 그 호텔이 유지가 된다는 얘깁니다.

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또 다른 300억 자산가의 집에서 갈비를 먹고 온적이 있습니다.

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그곳은 과천이에요.. 거의 준 강남이라고 부르는곳이죠

그곳의 사장님은 교수님입니다. 약간 유명한 교수님..

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그 갈비집건물이 집이자 가게였는데.. 그 뒤로 엄청 이쁜 정원이 300평정도 되어있었습니다 그 정원꾸미는 조경사쓰고 조경비용만 600만원씩 쓴다고 하시더군요.. 그 품위있는 정원덕분에 갈비집은 그 동네 돈좀있는 손님들이 오는곳이었어요

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그 교수님.. 정말 열심이 사시는 분이었습니다. 강의를 무지하게 뛰어야 하고 갈비를 무지하게 팔아야 해요.. 그 수백억자산.. 대출이자 갚으려면..

그게 나중에 진짜 300억의 가치가 유지가 될지 안될지 모르지만, 지금 죽어라고 뛰는겁니다.

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또 한명의 자산가는 강남건물주였습니다.

그 건물주는 자신의 비어있는 공실을 자신이 직접 채우면서 공실을 감당해내려는 눈물겨운 노력을 하고 있었어요

할아버지때부터 가지고 있던 그 오래되었지만 강남한복판에 솟은 그 건물.. 시세가 1000억이랍니다.

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그런데 지금 상황은 어떨까요??

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아마도 20년전만 해도 대대로 그 건물때문에 먹고사는건 문제가 없을거라고 그랫을겁니다.

하지만 지금은??

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제가볼땐 너무나도 어려워요

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자산가 코스프레의 공식: 액면가 합계는 '수백억', 실제 주머니엔 '생활비'도 없다

이 유튜브라는게 미치겠는게.. 무슨 다들 자산가들이 이렇게 많은지.. 수백억자산가래요

그리고 그 자산가들의 말이 마치 .. 정답인것처럼.. 이제 바닥부터 시작해야 하는 초보들이 거기에 현혹됩니다. 그게 미치는거죠

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저.. 자산이 500억이에요 건물이 200억이 넘고 아파트도 50억이 넘고 사업체가치도 100억이 넘어가고 운영하는 가게매출도 연간 몇십억입니다.

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겉으로 볼땐 미친 수백억자산가인데.. 건물시가.. 팔릴지 안팔릴지도 모르는 시가.. 처분할때 이것저것 세금내면 얼마남을지도 모르는 시가.. 대출은 200억 깔고 있고 수십억짜리 아파트또한 수십억 대출끼고 있고, 사업체가치?? 이런게 정말 황당한데..그냥 자기 입으로 설정해놓은 숫자

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그럼 현금은??

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내가볼땐 집에 생활비나 제대로 가져다줄까? 지금 뭘로 돌려막을까..

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그냥 레버리지 왕창당겨서 수백억짜리 판위에 올라탄 사람.. 가장 위험한 사람처럼 보이는데..

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진짜 부자들은 이런말 절대 안하죠

내가 진짜 가지건 이정도인데 그중 얼마가 남의 돈인지 냉정하게 보죠

근데 이 사람들은 액면가 합계만 부풀려서 수백억 자산가 코스프레를 합니다.

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실제로 지금 전국이 엉망이죠?

부동산 떡락의 시기입니다.

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현금흐름이 있는 경기 좋을때는 문제가 없지만, 수백억자산이 현금흐름 한번 막히면 바로 회생신청하는 뉴스기사들

화면에서는 부자코스프레 하고 실제로는 빚으로 지탱하는 구조

사실 10년전만 해도 건물은 환금성이 어느정도 있었습니다. 그런데 지금은 아무도 안사고 다들 현금확보에 사활을 걸고 있는중이죠

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금리의 공습: 1% 인상이 불러오는 '현금흐름 마이너스'와 자영업의 연쇄 붕괴

문제는 이 300억짜리가 가치가 유지가 되려면 그에 맞는 세입자가 임대료를 팍팍 내야 하는데.. 그 임대료가 요즘 나옵니까?? 자영업자들 다 죽어가고 공실투성인데..

거기에 금리가 1%만 올리면 어떻게 되는거죠?

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연간 이자가 억대가 더 늘어나는거죠

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200억에 1프로 이자면 2억인데.. 그럼 한달에 1800만원을 더 벌어서 넣어야 하는데..

그 사업체가 유통업체면 순수익 1800만원이 늘어나야 하고, 그 사업체가 식당이라면 매출을 1800만원 더 올려야 해요

그게 안되면??

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바로 현금흐름 마이너스가 되는겁니다. 그 모든 노동으로 얻은 현금흐름을 다 그 부동산덩어리에 다 빨려들어가죠

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제가 볼땐 몇백억 자산가입니다 라고 이야기하는건, 그냥 몇백억짜리 문제를 떠안고 사는 사람입니다라는 말처럼 들리는데..

이 초보들은 또 그들의 이야기에 심취해서.. 그곳에 또 전화해서 컨설팅받고 건물을 살 생각을 하고 그 수억매출나는 그 브랜드를 하려고 하고.. 미치는거죠

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다 양보해서.. 그래도 경기가 좋을땐 나는 자산가야 라는 말이 먹힐수 있어요

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그런데..

지금 소비가 꺾이고 금리 올라가고 공실 늘어가고 식당이나 유통 서비스업 그 모든곳들 매출이 떨어질때,

그땐 자산가가 아니라 빚많은 채무자라는 민낮이 드러나는건데..

그래서 지금 그 부동산들이 경매시장으로 쏟아져 나오고 있는데..

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그걸 자기들만 감당하면 될걸... 왜 건물을 또 사게 하고 돈없는 사람들 돈 모아서 사게 하고 대출 이빠이 받게 하고 . 또 기어이 그 고매출 브랜드 하게끔하고.. 이러냐는 겁니다.

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결론: 창플 법칙, 타인의 자산 자랑에 위축되지 말고 '통제 가능한 현금'에 집중하라

지금 진짜 부자들.. 진짜 빚없는 자산가와 기관과 대기업들은 이미 오래된 오피스나 상가 수익성떨어지는 부동산들 다 정리하고 미래산업이나 플랫폼,펀드쪽으로 비중을 계속 옮기고 있죠

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롯데마트 팔아서 리츠라는걸 만들어서 쪼개서 팔고 있고 신세계 이마트 건물들 처분해서 쓱닷컴만들고 지마켓사고 그랬잖아요?

글로벌주식이나 오프라인 부동산 말고 디지털인프라나 데이터센터나 주식 채권 사모펀드까지.. 이런방식으로 투자를 하고 있는데.

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이미 큰 자본이 발을 빼고 있는 영역에 뒤늦게 진입한 이 사람들이 레버리지로 버티면서 계속 초보들에게 외칩니다.

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이제라도 들어와야 합니다.

우리처럼 자산가 되셔야죠

믿을건 부동산이에요

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이거 믿고 들어왔다가 진짜 막차타는 비싼 수험료를 감당해야 하는 초보들..

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그들이 그 자산을 형성하기 위해서 노력한 부분들을 무시하는게 아닙니다.

이제 그들이 스스로 위험을 감지하다보니, 아무것도 모르는 초보들을 끌어들여서 자신들의 마이너스 현금흐름사태를 막아보려고 발버둥치는 모습이.. 그게 답답한겁니다.

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유튜브 자산자랑을 보고 위축되거나 나도 저렇게 되야지.. 이런 마음 갖지 마십시요

내가 통제할수 있는 작은 현금흐름을 만드는데 집중해야 해요

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유튜브자산가들의 과거엔 통했지만 현재는 안통함을 알면서도..

일부러 과거 자신의 모습을 현재에 치환시켜 뭉뚱그려서 합리화시키는 미필적 고의

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안좋아요 ..

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