생존 상권의 징조—화려한 유동인구보다 ‘경쟁자가 못 들어오는 장벽’을 찾아라

초보창업자가 봐야될 상권의 진짜 기준.. 초보도 볼수 있는 생존징조

초보의 필터: '좋아 보이는 곳'과 '버틸 수 있는 곳'을 구분하는 눈

좋은 상권이라고 하는건, 누구의 기준에 맞추냐에 따라서 너무나도 다릅니다.

똑같은 아이템이라고 해도 그에 맞는 상권이 있고, 비슷한 업종이라고 해도 각각의 상황에 가져다가 붙여보면 너무나도 다른 결과가 나오기도 하죠

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오늘 말하는 기준은 100프로 초보창업자기준.. 입니다.

제 답이 정답일수 없어요 그냥 그런가보다 정도로 이해하고 다음번에 만나면 아 여기가 그런곳이구나 그렇게 생각하면 됩니다.

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초보창업자분들이 가장 조심해야 하는건,

좋아보이는곳과 버틸수 있는 곳을 가려야 한다는거죠

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첫 번째 징조: 유행 지난 올드 브랜드가 여전히 건재하다면 그곳은 '명당'이다

상권의 크기(배후수요)보다 중요한건 경쟁자 유입 난이도를 봐야 합니다.

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일반적인 상권분석을 하면 배후세대를 보고 유동인구나 집객시설을 봅니다. 그런데 이런 곳은 우리같은 초보창업자들이 갈곳이 아니에요

성장성이 있고 잠재력이 있고 이른바 매출이 높을만한 곳은 고수들과 브랜드들이 마구 들어옵니다.

특히 이런곳은 상가들어올 자리들이 많고, 상가숫자의 절대치가 높아요

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이 구조에서는 잘되니까 들어온다는 개념보다 들어올 자리가 있어서 들어오는거죠.

들어갈자리가 없으면 일단 후순위로 밀리죠

이런곳들은 잘하던 사람이나 브랜드들도 어느순간 도태됩니다.

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그래서 우리가 어떤 브랜드를 안다고 가정했을때, 그 브랜드들이 옛날엔 많이 보였었는데 요즘 안보이던데 여기에는 아직 있네!!

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이게 첫번째 기준이에요

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가령 엄청 썰렁하고 장사가 되겠어?

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생각하지만, 여기저기 많이 망해가는 칼국수브랜드인데.. 여기선 건재하는 모습을 보면 ..

물론 가맹점주가 잘해서 그런것도 있지만, 그만큼 먹을곳이 별로 없다는것도 의미합니다.

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이게 아니더라도

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과거에는 수백개가 있었던 명랑핫도그가 이곳에 있다던지

1000개가 넘었던 쥬씨가 아직 그 동네에 있다던지

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아무튼 오래된 브랜드인데 다른곳은 다 없어졌는데.. 그동네에서는 아직도 건재하다

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이런곳은, 일단 경쟁자가 더 안들어오는 상권이고, 상권이 크지 않은것이고 들어오고 싶어도 매장이 없을 가능성이 많아서 기존브랜드가 오래 버티는거죠 우리같은 사람들은 성장성,잠재력있는 큰 상권보다는 이런 상권이 더 생존에 유리하다는겁니다.

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두 번째 징조: 지하나 3층까지 식당이 올라와 있는 '응집도'를 확인하라

두번째 봐야 하는건

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지하나 2층 3층까지 식당들이 올라와있는 상권인데..

이런곳은 매우 좋은 곳이에요

마찬가지 경쟁자가 적다는 의미에서 말이죠

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가령,

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그냥 신도시가 있고,재건축 신도시가 있다고 칩시다

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어디가 더 좋은 상권일까요?

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신도시의 함정: 나열된 상가는 많아도 내 손님을 지킬 장벽이 없다

신도시는 바닥부터 땅다져서 거대하게 지어놓은 상권이죠.. 그래서 상가들이 미친듯이 나열되어 있습니다 상가도 무지하게 많죠

하지만 재건축 신도시는 그 한정된 공간에서 다시 지은상권이죠.. 상가지을 공간은 한정적인데 재건축으로 인해서 수요만 무지하게 늘어난거죠

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신도시상권은 그래서 상가가 너무 많고 상권이 나열되어 있어서 1층이어도 망하는거고

재건축신도시상권은 상가가 딱 거기에 뭉쳐 있다보니, 수요는 늘었는데 가게가 없으니 2층 3층에도 들어가는거죠

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과거 남양주 도농동이라는 상권에 3층 호프집 권리금이 1억이 넘었던 적이 있는데.. 그만큼 상가가 한정적이고 들어올 자리가 없어서 일어난 일인겁니다.

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재건축이 아니더라도 그런 상권은 우리가 자주 보는데..

힙하다고 말하는 성수동이나 홍대 강남 압구정 이런곳들은 계속해서 상권지도가 이동하는데

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그냥 예전에도 괜찮았고 지금도 괜찮은곳은 제가 얘기한 기준에 맞는곳들이에요

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서울에서는 사당역상권같은곳.. 이런곳은 더 뻗어나갈 상권이 없는데 응집도가 미쳐서 3층 4층에도 식당들이 들어가 있고

여의도같은곳도 대표적이죠.. 그냥 응집된 상권인데.. 상가들어올 자리가 없어요.. 지하매장도 권리금 1억이 넘습니다.

주택단지중에서는 개포동이나 대치동도 마찬가지죠 건물들이 40년 50년 된 아파트들이라 당시에는 지금처럼 상가를 미친듯이 짓지 않았죠

인구수대비 상가가 무지하게 적어요

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상권이 형성되지도 않고, 허름하고 유동도 없어보이는데 2층 3층에도 상가가 있다?

이건 나쁘지 않다..는 징조다 이렇게 보면 되는겁니다.

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대단한 상권이 아니더라도

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예전에 흥했지만 지금은 별로인 브랜드가 아직도 버티고 있으면서,

상권이라고 보이진 않지만 그래도 2층에 식당이 있다?

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이런곳은 일단 나쁘지 않을 가능성이 많아요

경쟁자유입이 적고 브랜드로 도배가 안되고.. 그래서 초보창업자들이 버티면서 배울시간을 확보할수 있죠

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결론: 창플 법칙, 누구나 아는 '꿀자리'는 독약이다—잠잠한 곳에서 시간을 벌어라

상권이 좋아보인다는것..

누가 봐도 좋아보인다는 뜻이고,그 말은 경쟁자가 몰려온다는 뜻이에요

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우린 일단 좀 자리잡을때까지 좀 잠잠한곳에 들어갈 필요가 있습니다.

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