밀도의 승리—공실 가득한 신도시의 ‘신기루’를 버리고, 인구가 응집된 재개발의 ‘구축 상권’을 노려라

신도시와 재개발도시의 극명한 차이 - 초보창업자가 봐야될 상권의 질

구도심이 있고, 구외곽지도 있겠죠 신도시가 있고 그 중간쯤에 재개발도시라는것도 있습니다.

오늘 말하려는건 그냥 있던 곳 말고,

새롭게 생긴 두가지 상권인데.. 하나는 신도시.. 두번째는 재개발도시에 대해서 좀 이야길 좀 해야 할것 같아요

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어제 현장답사를 다녀온 곳이 재개발도시여서.. 왜 재개발도시가 중요한지.. 초보창업자에게 그걸 좀 말하려 합니다.

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신도시의 배신: 계획적인 깍두기 매장들이 '영끌 도시'에서 텅 비어가는 이유

신도시는,

허허벌판에 도시를 설계해서 만드는 방식이에요

주택도 계획적으로 배치하고 공원도 만들고 상가도 충분히 구획나눠서 짓죠

말그대로 계획도시

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이걸 그곳에 사는 사람입장에선 굉장히 좋아보여요.. 근데 사실 그것도 그렇지도 않은게.. 지도로 보면 계획적이어서 보기 좋은데..

도보상권이 안되서 차끌기도 애매하고 걸어가기도 애매하고 ..

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암튼 좋아보이지만, 장사로서는 치명적인 약점이 몇개 있죠

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일단 공급이 많다는겁니다.

인구보다 상가가 더 많아요 그래서 신도시공실률이 미친듯이 높은겁니다.

공실률이 높으면, 일단 가기 싫어지는 인식이 생깁니다. 뭔가 을씨년 스러운 곳을 가고 싶지 않은 사람의 본능이 생기는거죠

상업용지를 팔아먹으려는 건설사.. 땅장사하는 공기업.. 돈 많이 들게 지하주차장 깊게 파지도 않고 그냥 껍데기만 깔끔한 깍두기매장들

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그리고 과거 아파트는 아파트상가를 한곳에 몰아넣었지만,

신도시들은 1000세대마다 상가를 짓죠

신도시 안에서도 상권경쟁을 하는거죠 .. 분산이 되는겁니다.

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그리고 다들 영끌이라.. 아파트값은 비싸도 그거 대출이자 낸다고.. 돈이 없어요 소비력이 최악인겁니다.

도시전체가 영끌이에요..

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재개발의 마법: 5층 진주아파트가 30층 힐스테이트가 될 때 벌어지는 '수요 폭발'

그런데,

재개발도시는 완전히 달라요

이미 존재하고 있는 도시나 외곽지에 리모델링해서 밀도를 높이는 방식이죠

가령 예를 들어서,

40년된 구축아파트 5층짜리 진주아파트가 당시로서는 넓은 공간을 차지한 1500세대 대단위 아파트였다고 칩시다.

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그런데.. 그곳이 재개발이 되는겁니다

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30층짜리 힐스테이트 3만세대가 들어오는겁니다.

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이러면 외곽지 조용한 1만여 원주민이 살던곳에 갑자기 4만명의 재개발도시가 되고, 인구가 많아지는 만큼 경찰서나 체육센터들 들어오고

구도심 허름했던 기업들도 몇군데가 옮겨왔다고 칩시다

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이러면 한정된 공간에 밀도가 무지하게 높아지는겁니다.

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거기다가,

지금 그곳이 아직도 재개발중이다??

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이러면 그곳으로 출근하는 사람들이 많죠

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목수아저씨 전기아저씨. 변기설치아저씨.. 도배쟁이 아저씨 인테리어회사.. 가구회사 샷시아저씨..

그 현장으로 출근하는 오피스인구까지 생긴겁니다.

그러면 갑자기 공급은 그대로인데.. 수요가 폭증하는거죠

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3만세대인구가 늘고, 거기로 출근하는 아저씨들 늘고, 관련 관공서들 회사들도 늘었어요

상권이 응집되죠

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실제 재개발지역을 가보면 특징들이 좀 있는데..

재개발아파트는 노후된걸 철거하고 새아파트를 짓는 방식이죠?

대부분 자금력이 있는 실수요자들이 옵니다. 30~40대 부모님이 부자인 신혼부부들이 들어와요

이들은 소비력이 강합니다.

부모의존도가 높아서 부모님 방문도 잦아요 사실상 세대수 이상의 효과입니다.

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그리고,

재개발 아파트로 이주한 사람들은 대부분 그 지역에서 소비합니다.

원래 좀 그런게 있습니다. 새로 이사하면 어지간하면 그곳애서 소비하는 본능이 있어요

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이게 신도시와 좀 다른부분인데..

신도시는 대부분 서울로 출퇴근하고 외부에서 소비합니다.

주말에도 나갑니다. 백화점이나 대형쇼핑몰같은곳 갑니다.

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근데 재개발인구들은 신도시와는 좀 달라요.. 그런게 있습니다.

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실제로 그래서 신도시같은 대형 나열상가보다, 재개발 생활권중심 소형응집상권이 더 안정적이라고 말하는겁니다.

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게다가,

임대료도 싸요

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인구는 늘었는데 상가는 과거 상가들 신축상가 두개부류겠죠?

근데 과거부터 있던 상가는 임대료가 쌉니다.

신축으로 지어진 상가는 임대료가 비싸죠

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그래서, 기존 상가촌으로 가는게 유리합니다.

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원래부터 있던 상가들이라, 고객들의 신뢰도 있죠.. 그리고 신축보다 임대료도 싸고, 수요는 많은데 공급도 적죠

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헬리오시티의 교훈: 600만 원 신축 상가보다 '맞은편 떡볶이집'이 대박 나는 이유

과거 송파헬리오시티가 들어올때, 구축아파트 철거하고 1만세대가 들어왔을때가 있었죠

재밌는건, 진짜 대박이 난건 헬리오시티 맞은편 구축상가들이었어요

갑자기 1만세대가 늘어난건데.. 정작 헬리오시티상가는 10평에 임대료가 600만원이어서, 상가는 공실이었죠

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바로 횡단보도 하나끼고 임대료가 3배이상 차이가 난겁니다

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임대료가 높으면 넓은평수도 못쓰게 되고, 서비스의 질도 높일수가 없죠.. 그래서 맞은편 즉석떡볶이집들이 미친듯이 장사가 잘되었죠

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목적형 창업의 성지: 유동인구가 없어도 '찾아오는 이유'가 있으면 흥하는 구조

재개발도시는 언뜻보면,

사람이 많이 다니진 않아요 유동도 없어요 ..

왜냐면 수요만 늘어난거지 집객요소가 늘어난건 아니니까..

그래서 언뜻보면 그냥 그런 상권처럼 보입니다.

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결론: 창플 통찰, 초보일수록 임대료 싼 '구축 상가'에서 수요의 혜택을 선점하라

하지만 실제적으로 .. 배후수요가 많아서.. 거리엔 사람이 없어도 목적성을 가지고 옵니다.

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그래서 목적성만 갖춘 새로운 매장이 생기면,

그곳이 흥할수 있어요

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그래서 재개발도시에서 창업하는걸 초보창업자들에게 추천하는겁니다.

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