신도시의 부활—공실 천국이 기회 천국으로 변하는 시간의 마법, 이제 '안 죽는 장사'를 시작하라
절대 들어가면 안되는 신도시상권.. 이제 들어가도 된다.
(핵심: 과거 '영끌족'과 '고임대료'로 악명 높았던 신도시·혁신도시 상권이 왜 지금은 매력적인 생존지로 변했는지 분석합니다. 10년의 세월이 흐르며 향상된 배후 세대의 소비력, 거품이 빠진 낮은 임대료, 그리고 실패 트라우마로 인해 경쟁자가 사라진 '무주공산'의 기회를 조명합니다. 고매출보다 '저고정비·저원가' 구조를 통한 신도시 필승 생존 전략을 제시합니다.)
실패의 기억: 왜 그동안 신도시는 자영업자의 무덤이었는가
신도시상권.. 지방혁신도시상권..
분명히 들어가면 안되는 상권이었어요
그렇다고 지금 상권이 좋아졌다는 이야길 하는게 아니죠.. 여전히 슬럼화상권입니다.
하지만 , 지금은 이제 들어가도 됩니다.
그 얘길 한번 해보려고 해요
한마디로 정의한다면,
신도시상권은 무조건 망하는 상권이 아니라 그저 타이밍이 안맞았던 시장이었다고 생각하면 됩니다.
그럼 왜 창플지기를 비롯한 많은 사람들이 그곳에 들어가면 안된다고 했던가
몇가지 이유가 있었습니다
가장 큰 이유는 돈없는 소비자들..
자산이라고 불리는 아파트값이 얼마인지는 모르지만, 그곳에서 사는 사람들은 대부분 신혼부부들이나, 대출을 풀로 끼고 영끌해서 오는 사람들이 많았고, 무엇보다 아이들도 어렸어요
이런 상황이면,
그 소비자들의 눈높이는 어떨지 모르지만, 그들이 돈이 없다는 느낌보다 그들이 현실적으로 지금 쓸수있는 돈이 없는 상태라는거죠
불과 몇년전까지만 해도 처녀총각때는 소비를 잘 하던 사람이었을지는 몰라요.. 그래서 본인들 스스로는 결혼전에는 멀쩡한 고객.. 나름 잘 소비하던 상위고객이라고 느낄지 모르지만,
그곳으로 이주하면서.. 돈이 없어요.. 그래서 지금 쓸돈이 없는 사람들이었던겁니다.
두번째는 수요대비 많은 상가.. 그리고 비정상적인 임대료
당시 임대료는 자영업자가 살수 있는 임대료가 아니라, 분양수익율에 맞춘 임대료였죠
분양이 되기 위해선, 분양수익율이 높아야했고, 그래서 마구 렌트프리 남발하고, 시설비지원까지 약속하면서 높은 임대료를 기준으로 임차인들을 모집했죠
그러다보니, 처음엔 큰 투자금없이 장사를 할수 있다는 장점이 있었을지 몰라도, 그 임대료로는 오래 살아남을수 없었던 겁니다.
다음은 프랜차이즈브랜드 과잉유입인데..
창업을 하는 입장에서 보지 말고, 창업을 시켜야 하는 입장이라고 생각해보자고요
그러면 대부분 무권리였던 신도시상권.. 렌트프리 시설비지원도 해주는 신도시상권.. 돈없는 사람들 창업시키기 좋았죠
그래서 비스무레 한 브랜드들.. 프랜차이즈브랜드들이 난립하기 시작했죠..
문제는 배후세대가 아무리 많아도.. 그 신도시로 일부러 찾아오는 집객요소가 없이 그 동네고객으로만 살아남아야 하니..
경쟁자는 많고, 간신히 살아남아도 계속해서 새로운 브랜드가 들어오면서 방어전을 치르게 되니.. 피폐해지는겁니다.
그렇게 누구도 이기지 못한 시장이 되면서, 다 사라져갔는데..
그러다보니 초창기 모든 브랜드가 그곳에 가서 피터지게 싸우다가 결국 실패했던 트라우마가 있다보니..
그 다음부터는 그곳에 입점자체를 안시키게 되는 상황까지 생기게 된거죠]
초창기 신상처럼 반짝 인기좋다가.. 또 새로운 신상나오면 그곳으로 우루르 몰리고.. 그렇게 반짝살다 죽는 상황이었던것
고객들은 가난하고,
임대료는 비싸고,
경쟁은 많은 상권
소비력의 변화: 3040 영끌족에서 여유 있는 4060으로, 성숙해진 동네 수요
그런데 왜 지금 상황에서는 들어가도 되냐고 이야길 하는걸까요
지금 상황이 바뀌었어요
상권이 좋아진것도 아니고, 그렇다고 공실이 없어진것도 아니에요
그저 시간이 지나면서 생존구간이 생기게 된겁니다.
앞서 이야기한 그 단점들이 희석되기 시작한거죠
지금으로부터 10년 15년전 신도시에 처음 들어온 그 가난한 고객은 3040세대에서 405060세대로 바뀌었습니다.
당시 6살짜리를 데리고 이사한 그 신혼부부는 벌써 20살이 되버린 자식들과 같이 시간을 안보내죠
원래 애들이 어려야 부모도 부지런히 다니는겁니다. 이마트가 망한 이유가 바로 애들이 없어서죠.. 애들이 있어야 좀 마트도 좀 다니고 어디 멀리 여행도 좀 가고 그러는데.. 부모만 있으면 움직이지 않아요
과거 동네에서는 지독하게 아끼면서 미아리우동 3천원짜리 우동만 먹다가 주말에 애들데리고 스타필드를 가던가 캠핑이라도 가던 부모는.. 이제 애들 분가시키고 그 동네에 머무릅니다.
대출도 얼추 갚았어요..
3040때처럼 옷을 사입지도 않고, 취미도 없어졌어요
다른거에 소비할일이 별로 없죠
기념일 이런거 둔감해지고 그냥 귀찮으니까 동네에서 소비합니다.
실질적 소비할 돈이 생긴거죠.. 돈을 더 많이 버는건 아닌데.. 그 동네에서 그냥 소비하고 사는게 편한겁니다.
동네 아줌아저씨수요 소비력증가
경쟁의 진공 상태: 임대료 하락과 실패 트라우마가 만들어낸 '무주공산'
두번째는 너무 망하다보니까 임차인도 망하고 상가대출이자 못갚은 임대인도 망하고, 공실없애려 임대료를 지속적으로 내린결과
임대료가 많이 내려갔어요. 그리고 어지간하면 협상을 통해서 또 조정도 해주죠
그래서 10년전보다 두배 세배 임대료가 낮습니다.
임대료 하락
그 다음은 그 신도시 혁신도시상가에 들어갔다가 너무나도 많은 매장이 망했어요.. 프랜차이즈브랜드들도 어지간한 브랜드들 다 망했던 기억이 있죠..
그러다보니.. 그 상권만 보면 신물이 나는겁니다.
절대 그곳은 들어가지 말라고 합니다.
실패트라우마를 다수가 가지고 있다보니.. 결과적으로 경쟁자들이 안들어와요
남들은 공실천국이라고 하지만,
결국 공실은 경쟁자가 들어올자리에 경쟁자들이 공포심에 안들어온다는 얘기죠
한마디로 비어있는 시장이라는겁니다.
,
실제로 서울수도권 위례,미사,동탄신도시를 비롯해서 세종시 충청권내포신도시 나주혁신,진주,김천혁신등등
처음에 엄청나게 망해나갔던 곳에 임차인들이 안들어와서 지금 공실천국이죠
과거 신도시 혁신도시는,
돈없는 사람들을 대상으로 임대료도 엄청 높은곳에서 경쟁자 가득한곳에서 장사했던 곳이라면,
지금 신도시 혁신도시는
과거보다는 소비력이 좋아진 사람들을 대상으로 임대료도 낮아지고 경쟁자도 엄청 없어진곳에서 장사하는 곳으로 변모했다는겁니다.
물론 그렇다고 상권이 좋아진건 아닌건 확실하죠
생존의 매커니즘: 프차식 고매출 전략 대신 '1~2인 구조'의 실속 장사
그래서 이런곳에서는 생존할수 있는 조건과 망할수밖에 없는 조건이 있다는겁니다.
하면 안되는건 예나 지금이나 명확해요
기존 프랜차이즈식 복붙구조의 가맹점형태..
원가율높고 인건비 높을수밖에 없는 구조..
이곳은 어차피 이 동네고객들로만 매출이 나기 때문에.. 매출을 높이는건 한계가 명확해요
게다가 점심평식위주로 가다간.. 몰릴때 반짝 몰릴때 쳐내야 하기 때문에 인건비를 안쓸수도 없죠
게다가 물류마진 옴팡 붙은거 받아서 쓰다간, 원가와 인건비때문에 목표매출은 높아질수밖에 없고, 목표매출 안나오면 또 적자행진되는거죠
그런데.. 원가가 낮고, 자주 먹어도 될만큼 질릴만한 아이템이 아니고 제조유통쪽에서 공급받아서 조립해서 파는 프랜차이즈형태가 아니라면.. 그곳에 사는 사람들에게 선택받을 확률이 높아요..
많이 파는 형태가 아니다보니 1~2인구조로 운영되면 매출이 낮아도 망하기 어렵죠
과거엔 하나의 매장을 미친듯이 5천만원 6천만원 매출을 올려서 수익을 올리려고 했다면,
지금은 생존구조로 한매장에서 2천만원씩 세개매장을 이런식으로 한다면 확실히 생존확률이 높아진다는겁니다.
임대료 낮고, 경쟁자 안들어오고 .. 그 집만의 맛으로 질리지 않게 퀄리티있게 사람 덜쓰고 원가가 낮으면..?
안죽는다는거죠
결론: 창플 통찰, 상권은 시간이 만든다.. 공실의 공포를 넘어 자신 있게 도전하라
결국 신도시상권이 일괄적으로 망한 상권이 아니라, 이제서야 정상화되는 상권이라고 보면 됩니다.
과거에는 들어가면 망하는곳이었지만, 지금은 제대로 들어가면 안죽는곳이 된거죠
결국 상권은 시간이 만들어요
시간은 많은걸 변화시킵니다.
그리그 그 시간이 지나서 신도시상권이 초보창업자들이 생존할수 있는 곳으로 살아나고 있어요
이 부분 이해하시고,
고객입장에서 봤을땐, 다 망해나간 공실투성이 공포의 상권처럼 생각지 말고,
우리 자영업자로서 왜 우리가 그곳에서 살수 있는지에 대해서 생각해보고 좀 자신있게 도전하셔도 될것 같습니다.
망하기가 쉽지 않은 상권이 된겁니다.
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