적정 임대료의 마법—월세라는 ‘절대 숫자’에 속지 말고, 당신의 업종에 맞는 ‘인수분해’를 하라
임대료.. 얼마가 적당한가.. 적정임대료
임대료는 얼마가 적당한가..
사실 이 임대료는 그저 그 가격.. 그대로 절대적인 수치로 이야기하면 안되요
엄밀히 따지면 고정비에 한부분이 임대료죠
그런데 변동비이긴 하지만 사실상 고정비라고 할수 있는게 3가지가 있습니다.
원가.. 인건비.. 임대료
이 세개가 빠지고 나면 대충 영업이익이 나옵니다.
똑같은 300만원의 임대료의 가게가 있다고 칩시다.
그러면 이곳에서 올릴수 있는 생존매출을 가정해봅시다.
그 매출의 절대적인 값이 2000이라고 생각해보자고요
300만원이라는 임대료를 내야 하는 상황에서 내가 기대할수 있는 매출이 2000만원이다
이렇게 되면 그 2000만원으로 인수분해를 해보는겁니다.
가령 원가가 30프로 600만원
인건비가 1명 300만원
임대료가 300만원
관리비이것저것 100
이렇게 되면 2000만원에서 1300만원 고정비가 제해지니 700만원의 영업이익이 나오죠?
이러면 어떤가요? 300만원 임대료가 과하지 않죠?
업종별 최적화: 배달 수수료는 '보이지 않는 임대료'임을 명심하라
그런데, 만일 내가 하려는 업이 배달을 동반한 밥집이라고 쳐봅시다.
그리고 그 곳에서 나올수 있는 최저매출이 2천만원이라고 쳐보자고요
그리고 원가가 40%라고 쳐보자고요
이러면 원가 800만원 인건비1명 300만원 임대료 300만원 여기에 50%매출의 배달수수료 300만원 합해지면
총 1800만원의 고정비가 빠집니다. 이러면 200만원이 영업이익이죠
중요한건,
배달로 300만원 수수료를 내고 있으니
300만원 임대료를 낸다는건 매우 과한 임대료죠.. 1000만원 매출에 30%가 임대료가 되는거니 말이죠
이럴땐 임대료가 과하니까,
좀 더 저렴한곳으로 가야 하는게 맞는겁니다.
오히려 오프라인임대료는 50만원 100만원으로 줄이고,
완전 창업자금도 줄이고, 배달쪽으로 더 광고를 더해서 임대료쓸돈으로 인건비1명을 더써서 고매출전략으로 가는게 맞죠
온라인 월세의 시대: 오프라인 월세 150 + 마케팅비 150이 만드는 시너지
그런데,
만약에 내가 하려는 업이.. 찾아오는 성격의 외식업이라고 쳐봅시다
한끼에 3만원 4만원.. 이런 집이라고 한다면.. 이런집은 간판보고 들어오는 업이 아니죠
오히려 캐치테이블같은 외식풀랫폼에 광고비를 주거나 인스타광고나 네이버플레이스에 더 신경써서 그곳에 돈(임대료)을 쓰는게 나은겁니다.
그런 측면에서 300만원이 임대료라고 한다면 그건 좀 부담이죠.. 오히려 150만원 임대료매장가서 150만원 온라인임대료를 쓴다는 생각으로 해서 온라인+오프라인 합계임대료 300만원으로 맞추는게 맞죠
내가 하려는 업과 임대료를 .. 단순히 임대료금액만으로 해서는 안되요
같이 어우려져 봐야 하는겁니다.
그런데 제가 요즘 보는 좀 초보창업자들의 문제중에 하나는..
초보의 패착: 보증금·권리금·임대료 모두 싼 곳만 찾으면 '장사'가 안 된다
투자금이 적다보니..
보증금도 적은곳으로 가고, 권리금도 거의 없는곳으로 가야 하는 상황이 많단 말이죠
그런데 임대료도 최소로 가려는 초보창업자들이 있단 말입니다.
보증금도 적고 권리금도 적은건.. 사람들이 그곳에서 장사하려고 들어오지 않는곳이고 임대료가 낮다는건 입지나 배후도 별로라는건데..
보증금도 적고 권리금도 적다면 임대료라도 높은곳으로 가서 고객접점을 늘려야 하는데..
아무것도 양보안하고 다 싼걸로 하려고 한다면..
이게 장사를 하려는건지,
아님 장사를 위한 장사를 하려는건지 분간이 안되는 경우들도 본단 말이죠
그럴때,
그냥 단순히, 임대료가 내 입장에서 봤을때 생각할게 아니라..
결론: 창플 통찰, 주거지 월세와 상가 임대료를 비교하는 '멘탈'부터 고쳐라
심지어는,
내가 사는 오피스텔 월세가 80만원인데..
상가임대료가 300만원이라고 하니까 눈이 휘둥그레져서 그냥 무작정 겁내는 분들까지 있단 말이죠
그걸 그렇게 비교를 하면 안되는건데..
그래서 그저 임대료가 비싼지 안비싼지 모르겠다면..
일단 시세부터 확인을 해서 시세대비 어떤 상태인지를 확인해서, 큰 결격사유가 없다면
앞에 세가지를 합해서 내 적정임대료를 판단하세요
공실같은 경우는 조심하긴 해야 되요.. 왜냐면.. 공실은 그 상가를 팔기 위한 분양수익율.. 건물수익율에 따라서 임대료가 책정되어있을 가능성이 높아서, 그런건 철저하게 주변시세대비 확인을 반드시 해야 하지만,
기존에 얼추 장사 오래하던 가게들은, 시세확인해서 큰 결격사유가 없다면 이런식으로 계산하시길 바랍니다.
내가 생존할수 있는 최저매출.. 잡아놓고 그다음 빼보세요
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