[상가 경매 투자] 분양가 8억 상가가 2억으로 폭락할 때: 자영업자가 전 재산 아끼고 건물주 되는 역발상 기회
장사하던 가게가 경매에 나왔는데 사도 될까요?
수도권 신도시나 지방 혁신도시를 지나다 보면 최초 분양가가 8억, 10억에 달했던 멀쩡한 상가들이 반값 이하로 떨어져 경매물건으로 나온 것을 심심치 않게 보게 됩니다. 주변에 공실이 즐비하고 자영업자들이 망해 나가는 모습을 보면 '저러다 상권 전체가 폭망하는 것 아닌가' 하는 공포심이 들기 마련입니다. 저는 이를 위기가 아닌, 인생을 바꿀 수 있는 거대한 '투자 기회'로 해석합니다. 벼랑 끝에 몰린 신도시 상가 경매 물건을 왜 사도 되는지, 그리고 직접 매장을 운영할 능력이 있는 자영업자가 이 기회를 잡았을 때 어떻게 합법적으로 자산 가치를 수배로 불릴 수 있는지 그 냉혹하면서도 정교한 역발상 생존 공식을 지금 바로 공개합니다.
예전에 경기도시흥 배곧이라는곳에 분양상가 경매물건이 나왔었어요
그런데 멀쩡하게 생긴 분양가 8억짜리가, 2억대에 최저가로 나온겁니다.
그래서 4~5천들여서 나머진 대출로 해서 구입을 한거죠
구입을 한 이유는,
그저 싸서 한게 아니에요
거기서 운영할 사람이 있었기 때문에 사게 된거죠
물론 결과적으로 지금은 공실이 되서 대출이자만 내면서 그냥 소유를 하고 있는 상황이지만,
중요한건, 내가 직접 운영하거나 확실하게 운영할 사람이 있다면 분양상가는 싸게 나왔을때는 구매를 하는게 이득이에요
이게 왜 그런거냐면,
수도권신도시라던지 지방에 혁신도시들을 보면, 기본적으로 수요보다 상가공급이 많습니다.
지식산업센터도 마찬가지죠
아파트처럼 인테리어비용이 많이 드는것도 아니고, 자재를 고급으로 하는것도 아니고 , 그냥 준공날 정도로만 시공해서 깍두기처럼 잘라팔면 되니까.. 쉽죠
그런데,
지도상으로는 정돈되어보이지만,
사실상 도보로 다니기엔 너무나도 애매한 거리다보니, 사람들은 무조건 차로 다닐수밖에 없는데..
공포에 사서 투자로 바꾸는 법: 분양상가의 가치는 '수익률'이다
중요한건 상가분양이 목적이지 상가활성화가 목적이 아니다보니, 눈에 잘 안보이는 상가주차장은 그야말로 쥐꼬리만큼 해놓다보니
주차는 접근성인데 접근성없는 상가들이라 더 급속도로 무너지죠
그러다보니,
그런 상가에 관한 무지한 퇴직자들이나 일반 사람들이.. 확정수익율이라 불리는 근처 입점한 브랜드들을 기준으로 임대료책정해서 분양을 시키다보니..
건물주꿈을 꾸는데 진짜 단독건물주는 못하는 수억원을 가지고 있는 소액? 건물주희망자들이 대거 2010년대에 사버렸는데..
처음엔 분양가가 기준으로 팔렸는데.. 그 분양가대비 임대료로는 도저히 자영업자들이 못버티다보니.. 점점 내려가서 임대료하락의 마지노선인 대출이자라도 나올 정도의 임대료로 버티다가..
그것마저 공실이 되다보니, 나중엔 이판사판이다 대출이자 반이라도 내자라는 식으로 임대료가 내려가고,
한번 내려간 임대료 더 올리긴 힘들고 그런 와중에 처음 매입한 분양주들이 다 망해나간겁니다.
그러다가 10억에 샀던 최초수분양자가 망해서 5억에 나오고, 그 다음 5억에 매입한 두번째 상가주가 낮아진 매입가기준으로 임대료를 낮춰서 임차를 놓다가.. 그마저도 또 망하면.. 그때 경매로 나오게 되는데..
그러다보니 지금 최초분양가 8억 10억짜리가 한칸에 2억밑으로도 나오는 상황이 생기게 되는거죠
그런데..
중요한건,
자영업자들이 다 망하고 공실이 즐비하다고 해서 그 신도시 혁신도시에 사람이 없는건 아니거든요?
그저 수요보다 공급이 많을뿐인거지
그래서 지금은 공포에 휩싸였지만 조정의 시기인것이지 폭망의 시기가 아니라는거죠
한칸에 8억씩 3칸에 24억에 사는건 미친짓이지만,
한칸에 2억에 떨어져 나온거 3칸에 6억에 사는건 이건 투자라는거죠
왜냐면,
결국 분양상가는 수익율이 상가가치에요
내가 6억에 샀지만 분양가는 24억이었죠 그러면 분양가대비 적정임대료는 1000만원이 최소적정임대료인데
내가 6억에 사서 400만원 임대료를 책정해서 장사를 해서 먹고 살면 .. 이건 나중에 6억이 아니라 10억의 가치를 인정받습니다.
그리고 그 400만원을 책정한 그 금액은 나중에 팔때 확정수익율이라는 말로 팔립니다.
가령 예를들어봅시다.
임대료 대신 대출이자 내기: 악성 채무를 레버리지로 바꾸는 기술
내가 만일 창플치킨을 거기서 400만원 임대료를 내고 5년째 운영중이에요
그런데 내가 이 건물을 팔고 싶다고 칩시다.
그러면
어딘가 전봇대에 이렇게 써붙여놨다고 치자고요
매매가 10억
확정수익율 5%
월임대료 400만원
실 투자금액 4억
현재 창플치킨 성업중
이렇게 전봇대에 붙고, 서울의 모 컨설팅회사홈페이지에 붙고 네이버부동산등 써있다고 치자고요
이러면,
그 동네 사람이 아니더라도, 자산으로서 가치가 인정되요
장사하고 있는 사람이 있고, 그 임대료로 먹고 살고 있는거 자체가 확정수익이니까..
매매를 안하더라도,
그 임대료로 장사를 하고 상권이 안정되면,
은행의 담보가치도 달라지죠.. 담보가치가 달라지면 추가 대출도 가능합니다.
내가 그곳에서 장사를 원래 하고 있다면 더더욱 이익이죠
경매라고 한다면 더 좋은게.. 결국 채무자가 돈을 못받아서 생긴 악성채무란 말이에요
그러다보니 대출을 90%까지도 해줍니다. 이러면 내 돈을 거의 안내고도 살수 있죠
어차피 보증금내고 임대료 내고 하는 상황인데.. 보증금대신 원금일부내고 임대료 말고 대출이자 내는거죠
역발상 접근성: 공실이 많은 상가는 오히려 '주차 천국'이 된다
공실이 많으면,
결국 주차는 편합니다.
그래서 공실이 많은곳에 유행안타고 꾸준히 먹을수 있는 밥집계열로 들어가게 되면
밥집이 맛있어도 오지만, 뭐가 별로 없으니까 그냥 오는거고, 입점업체가 별로 없어서 지하주차장이든지 주차공간이 넉넉하면
오히려 접근성이 좋죠
견뎌낸 세월의 보상, 상권 안정이 가져다주는 뭉텅이 자산 수익
그러다가,
점점 더 상권이 안정이 되고,
그 상권에 대출이빠이 땡겨서 아파트입주했던 소비력이 없던 사람들이 애들 다 키우고 소비력이 더 좋아지게 되는 상황이 되면
낮아진 임대료에 하나씩 채워지는 시기가 옵니다.
이러면 상권이 안정화되는건데.. 그렇게 되면 결국 시세를 인정받게 되고, 그때 오히려 주차등 접근성이 안좋아지게 될때 그때 매매를 시도하면 그동안 고생한 세월.. 다달이 번건 크지 않아도 버텨서 인정받은 자산가치로 인해서 뭉텅이수익도 가능한겁니다.
결국,
세입자가 있고, 장사가 되고, 그 임대료가 확정되서 오랜기간 지내온 가게들이 매매가 됩니다.
그냥 건물도 마찬가지지만 분양상가는 더더욱 그러합니다.
참고하시길 바랍니다.
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