백종원 예산시장도 버티기 힘들다? 특화거리 상권 몰락의 본질과 초보 창업자 생존 전략

특화거리상권의 몰락?? 백종원도 어쩌지 못하는 특화거리상권의 한계 

특화거리만 만들면 사람들이 알아서 찾아와 지갑을 열어줄까요? 지자체들은 "우리 지역 유명한 메뉴를 한데 모아두면 대박이 날 것"이라며 전국에 300개가 넘는 특화거리를 만들었지만, 지금 그곳들은 대부분 유령거리로 전락했습니다. 심지어 대한민국 최고의 외식 전문가인 백종원 대표의 예산시장 프로젝트마저도 초기의 폭발적인 기세를 뒤로하고 심각한 방문객 감소를 겪고 있는 게 냉정한 현실입니다.

장사는 사람이 모여서 상권이 되는 것인데, 지금의 특화거리들은 순서가 완전히 뒤집혔어요. 힙지로와 성수동은 왜 살아남고, 인위적으로 조성된 특화거리는 왜 망할 수밖에 없을까요? 화려한 겉모습과 인스타 감성에 속아 전 재산을 날리고 싶지 않은 예비 창업자라면, 창플지기님가 통찰한 '이벤트 상권의 한계'와 진짜 살아남는 '자체 경쟁력'의 비밀을 반드시 끝까지 확인하시기 바랍니다. 돈을 잃고 나서 배우면 이미 늦습니다.​

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2020년대에 통하지 않는 지자체의 구시대적 '특화거리' 발상

특화거리..

지역입장에서는 특화를 시켜서라도 상권을 살리고 외부고객들을 유입시키고 싶어하는 마음은 이해가 되지만,

이게 맘처럼 되는게 아니죠

2000년대 했으면 되는 전략이 2020년대에 와서 하고 있다는게 그게 답답한겁니다.

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세숫대야냉면거리.. 가 지금 장사가 안된다는게 뉴스 내용입니다.

물텀벙거리 짬뽕거리 상인들의 한숨소리가 나고 먹고 살기 힘들다. 그래서 가격을 올릴수밖에 없다. 지원을 좀 해달라

그런데 사실, 그 거리자체가 지자체의 지원으로 만든거리들이라는거죠

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무려 전국에 300여개가 생겼다고 합니다. 그리고 지금은 대부분 유령거리가 되었죠

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지자체논리는 이렇습니다.

우리 지역에 유명한게 뭐지?? 모아놓으면 사람들이 찾아온다

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사람들은 와야 될 이유를 찾는데 거리를 만들면 온다고 생각하는거죠

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냉면집 10개를 모아놓았다고 사람이 온다? 고객들이 바보가 아니죠

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특화거리의 특징들이 이렇죠 차별화가 없는 집합체들.. 비슷한 메뉴들 비슷한 가격대 비슷한 맛..

경쟁만 심해지고 상인들끼리 싸웁니다.

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과거의 특화거리와 '힙지로·성수동' 상권의 결정적 차이점

과거 이런 특화거리들이 있긴 했어요

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을지로공구상가거리.. 성수동 수제화거리.. 방산시장 황학동 주방기자재 기물거리

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그 수많은 상가들에서 비슷하지만 또 그곳만의 스타일의 상가들이 모여있다보니, 일단 공구사려면 그쪽으로 가야돼

일단 주방쪽 사려면 그쪽으로 가야돼 일단 신발사려면 그쪽으로 가야 싸고 품질이 좋아.. 고객인식이 생기는거고,

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그렇게 서로 상가들이 모여서 시너지효과가 났던 겁니다.

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그런데,

지금은 그 특화거리들 어떻게 되었죠??

온라인이 발달하면서 싸고 품질좋은 제품들이 온라인주문으로 조달이 가능하고, 다양한 브랜드들의 신발들도 플랫폼을 통해서 구매하는 상황이 되었죠

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그리고 그 자리에 힙지로가 생기고, 성수동상권이 생겼죠

힙지로와 성수동상권의 특징이 뭘까요?? 다양한 업종과 아이템 팝업.. 다양한 건물들과 먹거리와 살거리와 구경거리...

가야 될 이유들이 장착되면서 사람들이 오면서 상권화가 되었죠

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백종원의 예산시장조차 피해 가지 못한 '이벤트 상권'의 유효기간

그런데 지금 특화거리는 시대를 역행하는겁니다.

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고객이 오도록 설계하는게 아니라 업종을 모아놓고 끝

제로섬게임.. 쟤네집가면 우리집 안오니 상인들끼리도 단합이 안되죠

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장사는 사람이 모여서 상권이 되는건데.. 순서가 뒤집인겁니다. 상권을 만들고 사람들보고 오라는 상황

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그나마 2000년대만 해도 정보가 부족하고 선택지가 제한적이다보니 그냥 유명하다고 하니까 가보자!!

이런거라도 되었는데 지금은 너무나도 방대한 정보를 실시간으로 받다보니..

한번 가보고 컨텐츠소비가 끝났으면 다시 안가는 상황

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그 대표적인 사례가 백종원대표의 예산시장프로젝트죠

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사실상 당시에 가장 압도적으로 인기끌던 모델이 만드는 과정부터 진화까지 실시간으로 소통하면서 만든 특화거리였죠

지금 전국에 특화거리열풍을 불러온 장본인이기도 합니다. 여기저기서 예산시장의 성공사례를 본따서 만든거니까요

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초창기 하루에만 그 작은 시골마을에 1만명씩 모였습니다.

그 거대한 잠실체조경기장에 꽉차면 2만명이 들어올수 있는게 그 작은 시장에 하루 1만명방문은 그야말로 센세이션이였죠

2년간 누적고객 800만명이 방문했던 완벽한 특화거리 성공사례였죠

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사람들은 그곳에 오는 이유가 가성비있는 음식이라고 생각하지만,

백종원의 예산시장이라는 컨텐츠를 소비하러 온건데..

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하지만,지금은 어떨까요?

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급격한 방문객감소.. 평일엔 아예 한산하고 주말에도 줄서는것 없이 그냥 가면 바로 먹을수 있는 시장으로 변했죠

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백종원이라는 개인의 인기때문에 올라갔다가 백종원의 인기가 식어서 내려간거라고 볼수도 있겠지만 본질적인건 그게 하나의 이벤트상권이었던겁니다.

한번 가서 즐겼으면 그 다음은 안가는겁니다. 한번 다녀왔으니까 .. 또 갈 이유가 없죠

아무리 재밋는 영화도 두번보러 가지 않잖아요??

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오히려 주차도 불편하고 관광객수요를 많이 못받는 구조였다면 오히려 더 길게 갈수도 있어요

불편해서 안가는 사람도 있지만 불편하더라도 한번 갈만하다고 하면 시간이 흘러서도 갈수가 있죠

하지만,

더 많은 사람들이 편하게 올수 있게 모든것을 확장해놓고.. 이 작은 대한민국 수요를 블랙홀처럼 빨아들여서 이젠 어지간한 사람들 한번 다 갔다 온겁니다.

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그다음 갈 이유가 없어진거죠

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상권이 아니라 이벤트였던겁니다.

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00리단길 기획자들과 도시기획자들의 기만, 그리고 반복되는 실패

그걸 제일 잘아는 사람들이 바로 00리단길 기획자분들이었죠

이벤트는 오래가지 않는다는 사실을 가장 잘 알던 사람들.. 부동산업자분들

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상권을 만들고 사람들을 모으고 한번씩 다 갔다온것 같으면 건물팔고 엑시트하고 또 다른 거리를 만들러 갑니다.

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이태원이라는 중심상권이 있었지만, 삐져나가서 경리단길을 만들고, 한번 떴다 싶으면 전장을 옮겨서 우사단길을 만들고 해방촌을 만들고 한강진상권을 만들고..

신사동상권이라는 중심상권이 있었지만 가로수길을 만들고 세로수길을 만들고..

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서울에서의 성공을 기반으로 전국도시에 00리단길을 만들어댔죠.. 만들고 힙하게 만들어서 건물값올려서 팔고 따시 다른 상권으로..

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물론 접근성이 좋은 00리단길은 지금도 발전하고 있는곳도 있지만, 과거같은 영광은 없죠

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신도시를 만드는 도시기획자들의 전략도 비슷하죠..

일단 다들 상권을 인위적으로 만듭니다. 정자동카페거리,죽전카페거리,판교,동탄,광교에비뉴프랑,김포한강수변도시...

이태리 베니스처럼 중간에 물흐르게 만들고 상가들을 나열해서 손님들이 오길 바라지만 사실상 딱 2~3년 반짝 하다가.

파스타집 커피숍들 다들 망해서 지금은 다들 그저 그 동네사람들 이용하는 무한리필집이나 밥집들이 들어와있죠

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그나마 배후가 있는 그런 곳들은 살아있지만,

그저 식당 모아놓은 특화거리들은 다 망할수밖에 없죠

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밥먹고 커피마셨어.. 이제 뭐할거에요??

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악순환의 늪: 인건비 구조 붕괴와 무의미한 가격 인상

그나마 기왕에 상가들을 모아놓으려면, 좀 품격있게 식사할수 있게 테이블단가를 좀 높여서 장사하는것도 아니고,

객단가는 싸디싸게 해놔서.. 줄서봐야 매출은 뻔하고,

이미 사람들이 반짝 몰리는 상황에 대비해서 만들어놓은 인건비구조는.. 적정회전율이 안나오면 안남아요

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1바퀴 장사를 해도 5명

2바퀴 장사를 해도 5명

3바퀴 장사를 해도 5명이 필요한데..

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처음 이슈되서 잘될때 3바퀴이상 돌렸는데 지금 손님이 줄어들어서 1바퀴반밖에 못돌렸다??

이러면 안남죠..

그럼 다음 수순은 .. 가게가 유지가 안되니까 가격을 올릴수밖에 없는겁니다.

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안그래도 원가도 오르는데.. 기본고정비는 그대로인데 매출이 줄어드니까 가격을 올릴수밖에 없으니까..

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12000원에 팔던 냉면을 14000원 15000원으로 올릴수밖에 없죠

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이러면,

손님들은 황당하죠

엥 냉면한그릇에 15000원??

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그나마 유서깊고 집객력이 쎄고 배후도 완전 빵빵하고 소비력도 있고 단골을 쌓고 쌓은 서울중심지들..

종로나 마포 강남같은 경우는 지금 냉면값 16000원받고, 삼계탕기본 2만원이상 받아도 되죠

그런곳은 과거랑 비슷한 고정비를 써도.. 됩니다. 그만큼 돈있는 단골들을 많이 쌓아놨고, 배후와 집객력도 좋으니까..

덜남으면 올리면 되는데..

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그게 아닌 동네들은 올리면 매출이 등락이 되면서 어느순간 살수가 없게 되는건데..

이걸 또 세금들여서 또 지원을 해줘봐야.. 그게 안되는겁니다.

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초보 창업자가 인위적인 특화거리를 절대 피해야 하는 이유

인위적인 특화거리는 이밴트손님들로 잠깐 오는 곳이죠..

창업을 하더라도 이런곳으로 가면 안됩니다. 특히 젊은층들의 오판이 이런상권에 있어요

이슈화되고 뭔가 장사가 멋져보여.. 그런곳에 들어가서 푸드트럭가져다놓고 너도나도 두건쓰고 이랏샤이마세 부르짖으면서 망해갔고,

00단길같은 인스타에 이슈되는 곳들 권리금주고 들어갔다가, 어느순간 식어버린 상권에 영문도 모른채 사라져갔죠

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가게 스스로의 자체경쟁력을 가지고 하던가...

아니면 인위적인 특화거리가 아니라, 이미 오랜시간 형성되었고 상권이 아니더라도 배후세대가 빵빵한곳에 들어가는게 오히려 훨씬 생존에 유리합니다.

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특화거리의 실패에 대한 교훈을 우리같은 초보들도 좀 알고 있을 필요가 있습니다.

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